保障房信托遭遇融资困局.鼓励

因受监管政策掣肘，去年保障房投资通过渠道融资效果欠佳，而今年保障房投资规模将超6600亿元，更加需要发挥信托融资的优势。对此，业内人士认为，需要监管部门进一步明晰并出台相关政策以消除融资难症结，才能吸引到更多的信托资金介入该领域。

融资效果不佳

在去年的保障房投资建设热潮中，保障房信托一度被寄予厚望。因为2009年以来房地产信托所表现出来的显著融资效果，令各地方政府希望将此融资佳绩也能复制到保障房信托之上。然而，从统计数字看，最终融资效果并不理想。

据用益信托工作室近日的统计，2011年国内发行了98款与保障房相关的信托产品，规模共计275.94亿元。

而据华创证券测算，预计2011年国内保障房投资约7000亿元。以此推算，来源于信托平台的资金占比还不到4%，可以说是杯水车薪。而从参与的信托公司家数上看，国内也仅有中融信托、交银信托、重庆信托、江苏信托等不到10家公司发行过相关产品，大多数信托公司至今还没有介入。

西部某信托公司高管认为，去年保障房信托资金虽有增长，但与之前大家的期待相比，显然差距不小。

融资难症结

为何信托公司在保障房信托的发行上表现平淡？事实上，监管部门为提高信托公司在保障房方面的积极性，甚至还在《信托公司净资本办法》中，将对保障性住房的信托融资产品，设定了远低于普通房地产信托产品的风险系数。例如，集合类房地产融资信托业务中保障房融资的风险系数为1%，而其他房地产类融资的风险系数高达 %。

对此，上述信托公司高管认为，目前监管政策对于保障房信托方面存在一定的瑕疵。如在2009年颁布的相关政策曾规定，禁止信托公司发放土地储备。以此推断，类似于棚户区、城中村改造、安居工程这类实际上是联动土地开发，以土地运营收益作为还款来源的项目，信托公司应该是不能介入的。但偏偏是这些项目，因其联动了土地开发，才使得项目利润能够高企，更能吸引普通投资者。

数据显示，2011年棚户区改造项目和安居工程募资金额将近200亿元，在保障房信托融资中占据绝大部分。不过，在最终的操作中，这些项目仍只有小部分信托公司比较“激进”，大部分信托公司却担心“踩政策红线”而不敢介入其中。另一方面，廉租房、两限房和公租房项目去年备受冷落，分别只发行了 款、2款和1款，总发行金额占比不过4%。

“这些项目的投资收益极低。即使信托公司愿意不要经济效益而要社会效益，但投资人的接受程度却很低。”上述人士表示。

据不完全统计，去年棚户区、城中村改造等联动土地开发的项目给予信托投资者的回报率平均在9%～10%之间，而公租房和廉租房项目仅有4%～5%收益。

但在业内人士眼中，这并不是说低收益公租房和廉租房项目就一定没有市场，而是因现实原因造成投资者与收益率错配。

据上述人士分析，这些低收益项目对应的投资资金应该是风险承受度较低的机构或资金。

但症结在于采用银信合作方式引入银行理财资金做单一信托，信托公司享受不了净资本管理办法中低占用资本的优惠，反而因银信业务受限制的原因而要承担10.5%的高净资本占用。至于银行理财之外的其他机构投资者的开发，信托行业做得都不太到位。

这里指的是驻独联体国家的军事基地从去年机构投资保障房信托情况看，其中最大的客户只有社保——拟在天津、南京、重庆三地的保障房信托投资额达105亿，出现了项目多而愿意参与投资机构少的局面。

在此情况下，信托公司就只能发行集合信托，投资者主要为高端个人客户。但因为抗通胀意识强烈，以及受高收益率的商品房信托产品的影响，高端个人客户对保障房信托产品却也要求较高的收益率。这就造成了在保障房信托销售市场中，只有高收益产品较为畅销，公租房和廉租房项目备受冷落。

仍需政策支持

从今年的情况看，保障房对资金的需求依然很大，这意味着信托依然会有相当大的发挥空间。2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，全年要基本建成500万套以上保障房。据申银万国证券测算，今年保障房投资额预计为6672亿元。

对于如何破解保障房信托的上述困局，用益信托研究员李旸认为，关键是政策因素，例如可以采取开放保障房领域的银信合作，允许银行把保障房相关的资产打包出售，转移到表外，或者对发行保障房信托的，在其他项目融资上给予政策优惠等支持措施。