房贷新政满月去库存仍是主旋律部分楼市回暖美食

有业内专家认为，央行新政对购房者心理预期影响明显，但是部分城市交易量回暖尚不足以改变楼市高库存的基本面貌，未来“去库存”仍是房企乃至整个行业的主旋律。至于房价，预计维持平稳，难涨难跌。

现实利率优惠依然凤毛麟角

9月 0日，、(,)业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求“积极支持居民家庭合理的住房需求”。首套房贷最低首付款比例为 0%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的改善性购房家庭，二次购房时可按照“首套房”贷款政策执行。

央行新政，被业内解读为“认贷不认房”。据《经济参考报》了解，截至10月29日，在一个月时间内，已经有16家上市银行根据“认贷不认房”原则纷纷出台相关的细则，并推动分行层面执行。除此之外，各地城商行也纷纷跟进落实政策。对于以往房贷结清的客户，重新申请按揭贷款，银行根据具体情况要求的首付比例为 0%至40%，利率大多执行基准利率。

湖南分行一位经理表示：“拥有2套住房并已结清相应购房贷款的客户，重新申请按揭贷款，最低首付款比例为 0%；但对拥有2套以上住房并已结清相应购房贷款的客户，重新申请按揭贷款，最低首付款比例则需要40%。”

利率方面，按照央行新政，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 0%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

不过，了解到，虽然银行给出的折扣利率普遍在8.5%至9.5%之间，但真正能申请到优惠利率的客户凤毛麟角。

融 60监测显示，有1 家银行可以给出利率优惠，其中有11家银行可提供首套房9至9.5折优惠利率，包括中国银行（2.69，0.05， 1.89%）、(,)（2.48， 0.0 ， 1.22%）、(,)（4.2 ， 0.05， 1.20%）和邮储银行这4家大行，但条件都较为严格。

某股份制银行内部人士指出，“当前房贷基准利率是6.55%，如果打7折，就连5%都不到了，这比银行产品的收益率还要低，对于客户而言甚至会产生‘用房贷购买理财产品’的套利空间。另外，对于银行而言，资金成本上升压力非常大，利差收窄。因此，银行在按揭贷款折扣幅度方面很难操作。”

目前，、工行、、、兴业、华夏、交行、、邮储、(,)（9. ， 0.19， 2.08%）等二套房首付比例仍为60%。多家银行判断，短期内监管层不会进一步放开二套房首付比例。

效果预期转变促楼市回暖

从已经出台央行新政执行细则的银行来看，尽管“认房不认贷”条件严苛，且利率方面并未出现实质性优惠。但是在业内看来，央行新政最明显的作用，是改变了购房者对楼市的预期。

中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》，因为经济增速放缓，各地方政府对的依赖度明显上升。这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，特别是信贷松动，一旦银行实施细则执行，购房者将被刺激入市。

中国指数研究院[微博]监测数据显示，上周（2014年10月19日-10月25日），受监测的21个主要一二线城市中，多数城市住宅成交面积保持增势。一线城市中北京、深圳环比增幅分别达到17.78%和 6.1 %，上海、广州环比回落。

事实上，10月份前20天，有监测显示，20个典型城市新建商品住宅成交面积约671万平方米，环比增长约12%。20个城市中睡眠不足6小时，有15个城市出现了成交环比上升。

有业内认为认为，10月份前20天，整个市场成交量出现了比较明显的反弹，这说明入市情绪开始变得高涨。按照目前这一趋势，预计10月份的成交量将超过9月份，同时，整个四季度楼市的看跌情绪会逐渐淡化。

在亚豪机构副总经理高姗看来，央行新政“认贷不认房”规则的改变，所针对的则主要是改善型需求，低端改善型群体受益最大。高姗认为，对于多次置业的群体来说，其资金实力相对较强，因此首付成数的变化对其影响相对较小。反而是“卖一买一”的中低端刚性改善群体，受制于资金压力，对于信贷政策的优惠反应较大。“随着央行新政策的逐渐落地，市场供应也开始增加，预计受到供应集中爆发的影响，接下来的市场成交将处于反弹周期”。

“央行新政对市场有明显的信心提振作用，房价止跌已经明确。”张大伟说，“受央行新政影响，起码可以增加 0%的可购房人群，这部分人群恰好是之前被政策抑制的意愿购房人群。”

他进一步表示，整体市场的供应在继续增加，而需求也将释放，因此四季度的成交量值得期待。房价方面，预计依然以平稳为主，继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。

预判四季度仍以去库存为主

央行新政要求，继续支持房地产开发企业的合理融资需求。但据《经济参考报》了解，目前银行对房地产开发商依然实行名单制。

“从整个市场来看，能在名单中的开发商也就是 00至400家，开发贷占银行全部贷款余额约5%至6%的水平。今年，商业住宅的开发贷比去年减少了很多。虽然总量增加了1000多亿，但40%投向了保障房。”交通银行首席经济学家连平[微博]说。

还有业内人士指出，近三年来，银行贷款在房地产虽然百度否认百度权重数据权威性开发商的资金来源中占比逐年下降，从20%降到目前的10%左右。“对于房地产行业的融资，目前要降低开发商的杠杆率、降低负债率，刺激销售而增加回款能力，因为开发商 0%的资金来源于此。所以，按揭贷款的放松正是为增加开发商资金流动性提供契机，当然还包括解除限购。”(,)（10.28， 0.1 ， 1.28%）首席经济学家鲁政委[微博]表示。

中银国际研报显示，多数房企三季度业绩表现并不理想，毛利率下滑幅度超出市场预期。开发商的利润空间受到地价与需求的双重挤压，整个行业已进入一轮较大的调整周期中。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行新政有助于提高市场去化速度，有助于部分城市市场成交量出现“翘尾”，但从各银行政策实际落地执行情况来看，“惜贷”基本面并没有实质性改变，这并不利于市场基本面出现实质性好转。

张宏伟告诉《经济参考报》，由于当前库存压力仍然较大、房企扩张盲动性等因素，今年四季度及明年，楼市仍然面临去库存压力，去库存仍然是市场主旋律，并不会因为部分城市市场成交量回升而改变。

中指院也认为，尽管多重利好措施促使市场逐步回暖，但由于楼市库存仍处高位、商业银行对降低房贷热情不高，多数项目入市仍以跑量作为定价主导。此外，前三季度财报数据显示，多数房企营收和利润同比下降明显，经营压力持续显现。尽管后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，但大幅度反弹现象不会出现，房企为冲刺全年业绩目标，应把握窗口期，加快去库存步伐。

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