高考加油地产一线一手成交回暖荐2股魏家

地产：一线一手成交回暖 荐2股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率 .15，较上周提升16. 5%，从申万一级其他行业表现来看，房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位臵震荡。周收益率- . 5%，较上周收益率收缩4. 8pct，在上周全行业未有正收益下，房地产收益率在众多板块属于相对抗跌。当前地产板块风险溢价4.91%高于动态均值2.60%，且上穿均值+SD线，我们认为地产板块目前已进入相对低估高溢价状态，未来具有一定空间。当前股票组合为因地制宜的设计理念安雯说。招商蛇口、保利地产。

■一手房成交环降15.06%：全国41城一手房成交面积 57.6 万方，同比下降 8%，环比下降15.06%，累计同比下降 0. %；其中一线4城成交面积54.76万方，同比下降11. 7%，环比上升22.74%，累计同比下降2 .77%；二线19城成交面积184.51万方，同比下降52.18%，环比下降22.41%，累计同比下降4 .09%；三线18城成交面积118. 5万方，同比下降8. 6%，环比下降14.62%，累计同比上升0.85%。

■二手房成交环降18.85%：全国15城二手房成交面积1 7.46万方，同比上升6. 2%，环比下降18.85%，累计同比下降27.41%；其中，一线2城成交面积 6.20万方，同比上升11.57%，环比下降24.28%，累计同比下降27.57%；二线9城成交面积89.77万方，同比上升 .60%，环比下降16.61%，累计同比下降15.51%；三线4城成交面积11.49万方，同比上升12.72%，环比下降17.58%，累计同比下降12.55%。

■可售库存环升2.14%，去化周期增加1.02周：1）全国15城可售库存套数同比下降4.91%，环比上升2.14%；其中一线4城同比上升 .51%，环比上升2.66%；二线8城同比下降11.2 %，环比上升1.62%；三线 城同比下降4.98%，环比上升2.55%。2）全国15城可售库存去化周期 4.11周，较上周增加1.02周；其中一线4城去化周期 8.68周，较上周增加2.28周；二线8城去化周期 5.78周，较上周增加0.56周；三线 城去化周期19.12周，较上周增加0.0 周。

■土地供应、成交量价齐缩：1）100大中城市供应规划建筑面积2226.07万平米，累计同比+21.56%，相对过去四周变化幅度为-0.29%；100大中城市挂牌均价2 99元/平米，同比+6.01%，环比- 0.68%；2）100大中城市成交总建面1408.8 万平米，累计同比+9.24%，相对过去四周变化幅度为- 1.11%；100大中城市成交总价 87.5 亿元，累计同比+7.29%，相对过去四周变化幅度为-27. 9%；100大中城市成交楼面价2751元/平米，同比-20.6 %，环比+8.74%。 ）100大中城市土地溢价率1 .58%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、16.72%、15.55%。

■政策方面：上周个税修正案草案提请起征点调至每月5000元，草案在提高综合所得基本减除费用标准，明确现行的个人基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、住房公积金等专项扣除项目以及依法确定的其他扣除项目继续执行的同时，增加规定子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等与人民群众生活密切相关的专项附加扣除。此次个税修正草案主要基于为居民减负，实现“藏富于民”。其中房贷利息抵扣个税，一定程度上能产生较为明显的“税盾”效果，利于行业需求稳定；当然具体抵扣细则尚需等政策细则出台。

■投资建议：1）当前政策边际松动已有趋势，在允许的范围内，限购、限价、预售证等相关限制约束都存在一定的对冲政策，叠加龙头房企推盘节奏提前加快，推动销售的逐步改善；2）美国加税，国内经济需要对冲，房地产对经济韧性具备较强的支撑力度； ）整体资金压力趋紧背景下，龙头房企快周转高回流策略，为资金来源提供强支撑，对龙头房企的资金面不应过度担忧；4）地产行业是难得的高增长低估值板块，更应该注意到其价值性投资机会，龙头房企销售释放持续，或可保障未来2- 年的业绩释放。当前保利地产、新城控股、万科A等估值倍，对应保守增速25%- 0%之间；从预收款的锁定率上，当前龙头房企预收款锁定率区间1..89之间，随着后续销售的逐步释放，未来业绩释放能力极强。建议积极关注保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股等；5）行业当前由增量步入存量时代，传统的开发类集中度不断提升的同时也催生了产业链上下游及其他需求，运营类业务可为企业提供较强的稳定收入流，但当前A股纯运营类公司标的较少，基本为开发+运营模式，按照运营类业务的优势+开发类业务优势，建议关注华夏幸福、华侨城A、中粮地产等。

■风险提示：政策调控超预期、市场成交不及预期