平安证券不是必然但高度相关吧

平安证券：不是必然 但高度相关 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

本文分析了汇率影响房价的机理、国际经验，并分析了中国的情况。

汇率与房价经常同涨同跌。汇率与房价同涨同跌的现象可以在很多国家的不同阶段观察到，比如德国、英国、澳大利亚、新加坡、韩国、泰国、以及1991年前的日本，这些现象似乎表明：本币升值伴随着房价上涨，本币贬值伴随着房价下跌。但是，同样可以看到汇率与房价不相关甚至反相关的现象。比如次贷危机前的美国与香港。

并在清理工作期间做好清退户解释工作 汇率可通过多种渠道影响房价格。第一，汇率变动可能引致宽松的货币政策；第二，汇率变动会影响国内流动性状况；第三，本币升值与房地产价格上涨的巴拉萨-萨缪尔森效应；第四，本币升值可压低国内物价水平从而带来居民财富效应；第五，贸易顺差、国际资本流入等其他因素可能导致汇率升值与房地产价格上涨同时出现。

汇率变动与房地产泡沫的典型例子是日本，本质上是日元升值引致了宽松的货币政策。上世纪八九十年代形成了迄今为止最大的房地产泡沫，同时伴随着日元的大幅升值。在日本房地产泡沫的形成与扩大中，汇率所扮演的角色在于，日元升值引致了日本宽松的货币政策。由于日本当时是出口导向型国家，本币升值无疑会打击出口，为了防止经济的下滑，日本采取了极为宽松的货币政策。

东亚国家作为外向型经济体，其房价更易受到汇率的影响。东亚国家的房价周期表明：1）房价上涨期间汇率升值，房价下跌期间汇率贬值（日本除外）。平均意义上，房价上涨期间（平均涨幅120%）本币升值29.41%，房价下跌期间（平均跌幅33%）本币贬值-25.99%。2）从房价的汇率弹性来看，平均而言，汇率升值1%，房价上涨4.06%；汇率贬值1%，房价下跌1.27%。东亚国家房价与汇率背后的联系在于，东亚各国都是外向型经济体，经济增长高度依赖出口，而高度依赖出口的经济体更易受到汇率的影响。

我国房价与汇率相关度很高。2005年汇改以来，人民币汇率与我国的房屋均价都呈不断走高态势，相关系数达0.92。人民币升值与我国房价背后的联系在于，人民币升值伴随着流动性的宽松，流动性的宽松助推了房价上涨。05年以来人民币升值的根本原因是我国持续大量的双顺差，双顺差使得我国外汇占款剧增，导致基础货币投放较多，尽管央行一直通过发行央票来冲销，但总体流动性还是非常宽裕的，这是推动我国房价上涨的重要因素。

结论：1）从国际经验来看，尽管汇率与房价不存在必然的规律性，但是汇率确实可以通过多个途径影响房价；2）鉴于汇率与房价的紧密联系，鉴于我国与大多数东亚国家一样还是外向型经济体，因此，可以从汇率角度来观察我国房价的走势；3）我们倾向于认为人民币汇率已接近均衡汇率，进一步单边升值的空间不大，这意味着从汇率角度来看，中期内我国的房价涨幅的空间会受到约束。