优帕克观察李静董事长永恒

【优帕克观察】李静董事长：专业化运营是王道

在今年的十九大会议上，“房地产”再次成为了关注的焦点。随着“房子是用来住的，不是用来炒的”这一监管导向被写进了十九大报告，加快建立多租赁土地供给、多渠道保障、租购并举的住房制度也再度成为热点。另外，金融化工具REITS 的放行，也加速推进国内长租公寓市场的发展。

而自2016年年底至今，全国各地就已陆续出台了多项新政促进租房市场的发展。各种迹象纷纷表明，楼市“五限”的调控，或是在为房地产“租赁时代”的发展创造空间。

据相关研究数据表明国内长租公寓在租赁市场的整体占比中不到2%，相较于美国、日本等成熟市场而言，长租公寓在国内的发展空间巨大。

国内类REITS发行，EQR模式可期

随着长租市场的全国首单住房租赁类REITs产品，也是首单长租公寓权益型类REITs产品———新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式发行设立，并计划在深交所综合协议交易平台挂牌转让。业内人士指出，长租公寓租金收入稳定，运营模式清晰，是开展资产证券化业务的合适行业。

目前，对于国内一般公寓运营企业，主要收入来源是租金收入（租金收入占比稳定在99%以上），而其盈利则主要由两部分构成，一部分是公寓的租金收益，另一部分是出售公寓后的获得的资本利得。这样看来，收入来源较为单一，若要在发展规模扩张，则需要通过VC/PE来完成。而这种方式，在公司的早期发展中，比较适用，而当公司发展到一定规模，市场又处于上升阶段时，则需要更多元化、更大平台的融资途径和渠道，REITS 则是较为合适的融资途径。

曾供职于戴德梁行，2002年创立国内首家高端公寓品牌——优帕克，作为集团董事长，李静女士在国内长租行业可谓是“老兵”。李静表示，金融化方向是未来每一家公寓运营商的发展方向，而美国EQR模式对于国内很多企业来说有很多借鉴之处。她表示，EQR 是较为成功的通过REITS 进行股权与债权融资，并迅速扩张规模，目前公司市值已达250亿美元，我们认为基于国内巨大的租赁市场的容量，在不久的将来，也会有企业完成REITS 发行并成功上市。

EQR模式下，专业化运营是王道

专业不限 据了解，EQR是美国第一家上市的公寓型REITs，市场份额始终高居前列，通过发行REITS，不断通过投融资，扩张规模，目前，公寓房间数共计 7.75 万间，拥有数量为全美第三。

优帕克集团董事长李静认为，EQR 之所以能取得这样的发展成绩，离不开其在发行REITS后的精准的投融资能力。但更为重要的是，专业化运营的能力和服务的能力。另外，在降低空置率和提升租金溢价两方面值得我们借鉴。

有研究指出，EQR 提供全流程、高品质的便利服务，有助于降低空置率、获得更高的租金溢价。而在运营过程中，规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置（没有冗杂的后台人员）使得 EQR 运营成本管控较强,其中信息平台的建设是关键。租金稳定增长而运营成本相对平稳，使得 EQR 获得了较高的投资回报率。

李静介绍说从优帕克集团创立之初，我们始终坚持产品、服务、IT三大运营体系并重，15年在高端公寓长租行业的发展中，不断优化和提升三大体系的运营流程和效率。在不久的将来，李静表示集团及其旗下的优帕克服务式公寓正在探索金融化发展方向，“每一家企业的发展都有阶段，我们希望在适当的时候以适当决策实现规模扩张，但专业化运营仍是我们的王道。”