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优帕克观察：房产调控基调下 公寓运营迎来红利期

从去年国庆开始的房地产调控至今，高房价问题得到了一定程度的缓解。今年房地产宏观调控已经初见成效,全国各地房价增速得到抑制，而租金则出现了上涨势头。据优帕克市场研究中心测算显示，一、二线城市的库存已经吃紧，在供给不足的情况下，一、二线城市房价不会有大幅下跌，租金则或将因此会进一步上升。

租房市场需求释放

据统计，10月末全国商品房待售面积同比下降13.3%，降幅比上月末扩大1.1个百分点。从绝对值来看，10月末，全国商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。10月末，商品房待售面积（库存）6亿平方米，住宅只有3亿平米，已经回到了2014年的库存水平，相比2015年的7.18亿最高峰，下降了1.16亿平米。而住宅明显比其他商业用房消化更快，相比2015年底最高峰4.6亿平米，已经下降了1.6亿平米左右。

三、四线城市中，尤其是不限购不限贷的城市依旧面临去库存难题。但一、二线城市库存已经不多。在人口争相涌入一、二线城市的背景下，一方面是供给不屈，另一方面需求却在不断增加。对于大城市优质房源的争夺势必日趋激烈。在房价高企，大部分年轻人都买不起房的情况下，租房市场需求将会出现一波大幅上涨。

从9月份监测到的数据看，北上深三座一线城市的租金价格明显高于其他城市水平。杭州后来居上超过广州位居第四。前四座城市的租金水平与后面十几座城市有着明显的差距。其主要原因还在于城市资源与就业机会。北上深是老牌三甲，而广州的一线城市光环逐渐褪去。越来越多的年轻人奔赴北上深谋求发展机会。杭州是近几年发展势头最快的新一线城市，随着阿里巴巴等著名互联企业扎堆杭州的情况下，杭州吸引了大量劳动力进驻，这也为杭州租房市场提供了强劲的需求。

不过，目前我国租金回报率依旧偏低，四大一线城市的租金回报率相比国际水平根本不在一个档次。这其中主要原因还在于高房价造成拿房成本上升，稀释了租金收益率。高房价问题如果没有根本性的解决，我国房地产市场还将在泥潭中挣扎。

所以，从这角度考虑，未来房地产调控政策难以出现松动。中国城市科学研究会理事长仇保兴近日表示，“党的报告中有三句话对房地产影响较大：一是，要建立健全金融的监控体系，守住不发生系统性金融风险的底线。二是，要坚持房子用来住的、不是用来炒的定位。三是，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

长租公寓迎来发展红利期

优帕克市场研究中心认为，未来房地产行业的发展趋势有这么几个判断：

*大城市房价将在一个平稳区间内运行（守住不发生系统性风险的底线）

*大城市优质房源的租房价格会呈现上升趋势（人口流入，供给不足所致）

一般而言 *租房土地供给将不断加大，在供给充足前，房租价格依然有上升空间（建立多渠道房屋供给，确保住有所居）

我国的房地产调控依旧在进行中，“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。”房地产市场的发展重心也正向租赁市场转移，为了保证人人都能“住有所居”，长租公寓行业既是政策扶持的重心，也是市场发展的必然方向。

房地产行业正在进行结构调整，从一线城市的土地供给调整来看，未来公寓供给将加大（从优帕克服务式公寓近期运营是数据解读到的信息，特别是北上广城市核心地段），市场需要一批专业运营商承运营这些楼盘。长租公寓市场规模将随着行业结构调整迎来一波红利期。