中国土地市场形势分析报告会.源泉

5月2 日下午，由K8湾举办的“2012中国土地市场形势报告研讨会”在北京召开，中国房地产及住宅研究会副会长、中国地产金融拓展联盟会长顾云昌先生做精彩演讲。

顾云昌表示，国家的调控是热的时候调冷，冷的时候调热，有句话熨平经济波动的曲线，现在太热了往下拉一拉，太冷了往上抬一抬。现在可能身处在大家不拿地的时候，房屋交易量下降，房价在合理炅炅当中，谁能抓住机遇，最低端最好，但谁都不知道低在哪里。我认为可能离底不太远了，谁都想最低拿，这可能需要很高明，现在接近底拿就不错了。政策是反向的，大家都在抢房子的时候你千万别抢，房价越抢越高，当大家不抢房子的时候你就应该买了，拿地也是一样。

以下是演讲实录：

10、让内容有连载黄金湾投资集团董事长申威：下面首先由我先抛砖引玉，对中国目前土地状况和金融地产形势进行简要地分享，接下来会由顾云昌会长做更加深刻，更加专业的报道。我先说一下当前我们地产界、金融界所遇到的一些挑战。 首先，银根紧缩。 到5月份，四大行接近零增长，而存款继续流失了2000亿左右截至到 月底，全国房地产一季度新增442亿元，比去年四季度下降了9.4%，开发商融资渠道正在缩减，2010年超过7000亿的房地产已经开始进入到偿还的高峰，房企的资金正遭受着严峻的考验。 第二，房企负债率。 据K8黄金湾统计，四家上市放弃的负债已经达到了14万亿，比去年上涨了 .7%，同时房地产整个行业覆盖率已经接近了7 %，负债率的高企表明房地产企业的资金正在明显地恶化。 第三，房企库存。 截至到 月底，十大标杆房企再售房地产的库存量2000多万平方米，全部房企库存市值2万亿元，创历史新高。去库存化的道路受到调控以及限购、限贷等政策的影响，明显遇到了严重的阻力。 总体来讲，我们房企现阶段遭受的挑战是空前严峻的。今天我们举办这个会议也是希望与大家一起去发现土地市场的机遇，共同捕捉到机遇。但基于在那里呢？ 首先，我们发现中国的土地市场已经出现低洼的价值曲线，根据K8土地发布的土地监测，一季度全省百城住宅土地出让金为1446亿元，同比下跌51%，而住宅和商用楼面价均价为1 76平方米，同比下跌21%， 月份但月土地出让金 96亿元，同比下跌55%， 月份成交住宅率41%，同比下跌70%，听到这组数据大家一定对土地市场非常悲观、惨淡，楼市不是非常景气。但我们换一个角度分析，从地价降低和地方政府对于土地政策的松动，对真正有实力，有魄力在现阶段有核心竞争力的开发企业而言是非常良好的拿地机会，是一个逆市扩张的好时机。 例如一季度在土地市场毫无战火的地产龙头万科4月份扭转了拿地策略，当月在青岛、兰州、杭州、贵阳四个城市一口气拿下了五宗土地，海棠湾也在山东获得了600亩土地，上周我们在湖南也遇到了一个非常奇怪的现象，从一个城市一周六块土地全部被开发商、投资者商竞相摘走，这也是好的现象，可见土地市场暗流涌动，好的市场依然抢手。 刚刚下调的存款准备金率释放了4000亿资金，对我们来讲也是一个利好的消息。而房地产刚需在5月份又呈现旺市成交的威力，据K8统计，北京、上海、深圳、广州在内的全国54个城市，5月份商品房签约套数创下了年内的新高，总成交两达到了14万套，与4月同期上涨22%，也比去年同期有了明显的上涨，飙升至限售后的最高值。北京通州出现了量价齐涨的现象，我们根据这样的现象分析，还是由于中国的投资渠道过于狭窄，投保人刚需难以遏制，根据各方面的形势分析，中国房地产增长势头依然非常强劲，在调控政策下其实当下收购项目的机会已经出现，哪个城市哪里的项目更适合投资，在哪个地方出手比较好，哪些项目适合企业自身的发展，如何化解资金的压力，去抓住少时集总的机遇呢？今天K8黄金湾正在创办的K8平台帮助各位把握机会，提供决策，K8土地提供全国100多个城市土地市场研究工作，立足未多家企业提供更加周密的土地、房地产项目情报，土地内参和报告，已经成为投资商、开发商的必备工具和参谋，帮助开发商及时捕捉机遇，并及时化解资金难题。 同时我们建立了中国最大的项目池，帮助开发商对接好项目，K8土地，K8融资每个月新增上百个土地项目转让，项目合作以及项目融资需求，我们还成立了富达股权投资，实现了自有资金和市场资本相结合，发行一系列的私募基金，建立了资金池，为房企对接大资金。K8平台在当下已经成为名副其实的土地融资服务的第一平台。希望在这次严厉的调控下，为房地产行业的整合与转型做出应有的贡献，为房地产交易、交换和商机匹配搭建一个桥梁，促进中国房地产业健康、稳步、可持续化发展。 最后，我们希望和大家一起共同扬帆黄金湾，共同发展，共同拥抱中国房地产美好的明天，最后预祝本次研讨会圆满成功！