上市房企压力测试绿城恒大中粮抗压能力最差.鼓励

自2010年初，房地产调控由“国十条”拉开调整帷幕，至两会之后，又一版更为严厉的调控政策“新国十条”，令房地产业几乎窒息。房地产调控成效如何？税等另一只靴子何时落下？这些仍是待解问题。或许反弹，需求仍然强劲，但从更为长远的时间看，房地产“一业独大”对经济体造成的结构性损伤，不可能一成不变地延续下去，在这场变量多于常量的“生存游戏”中，谁是强者？谁将出场？是这个曾经风生水起的热门行业需要面对的问题。

与2008年调控不同的是，此轮“新国十条”来自业界的反应是分化的，大型公司认为新政将淘汰“劣币”，而一些成长型公司则认为行业正在发生关键的转型。为更好了解主流地产企业的生存现状，经济观察报联合正略钧策房地产研究中心就此问题，予以全面梳理及比较，并依据2009年年报进行了“上市房企压力测试”，对三十家主要房地产企业的“资金构成状况”给予了全面解读。

正略钧策房地产研究中心

测试样本

为判断开发商在现金流入持续下降时面临的资金风险，我们选取 0家在大陆和香港上市的房地产公司（表1）进行压力测试。评估其在面临持续资金回流减弱情况下的资金链承压状况，希冀从中判断房地产企业对潜在市场风险的承受能力，并对这部分企业如何“过冬”给出建议。

“压力测试”依据

楼市对调控的反应一般会经历“成交量下跌——价格下跌”的过程。目前调控政策已对市场成交量造成较大幅度影响。但在价格方面，除了恒大八五折领降之外，其他开发商动作尚不明显。

刘翔以优异的0.108的起跑反应速度创造了12秒88的世界纪录；当年9月在斯图加特但如果政策持续实施甚至加码，购房者观望情绪将进一步加重，并进而导致房地产市场成交量和成交价同步回落。

与此同时，调控政策还收紧了开发商的融资渠道，对其现金流造成较大影响。

鉴于房地产行业收入和成本实现的递后性，正略钧策设计了基于企业资金水平的压力测试方案，在企业2009年底资金状况（表2）的基础上判断其2010年资金承压能力。

此轮宏观调控可能从以下几方面加大房地产企业的资金压力。

影响销售额。已经出现的销售量回落和可能出现的销售价格下降都可能影响经营活动现金流入。我们假定测试期内由于调控影响房地产企业的销售回款只能达到预期水平的70％；

影响融资。宏调政策基本关上了上市、增发和公司债融资的大门，可供房地产企业选择的融资方式主要是抵押融资。由于2009年房地产企业通过借款渠道融资额较大，2010年将陆续进入还款期，且2010年收紧了对房地产行业的支持力度，因此可以预期2010年开发商通过借款渠道弥补资金缺口可行度不高。

企业个别因素。对于一些发生较为显著的投资活动或筹资活动的企业，根据其实际情况进行专门调整。如保利2010年融资70亿元，必将对其资金状况改善乃至整个经营活动产生积极影响。

同时，我们根据公开信息和专业判断对主要开发商2010年的开发规模进行了估计，并进而根据以上信息恰当预测企业2010年的资金水平（表 ），以此作为进行压力测试的基础。

在对资金状况进行恰当预测的基础上，正略钧策将销售额设定为压力测试因素，评估上述企业在预测资金水平的基础上面临销售额下降 0％的风险时，2010年底资金缺口规模。