房地产饱和的不是房子而是需求.DG

情景1：

牛哥常回老家看看，

碰见居住在县城的同学，听说我做房地产，

本着为我好的心，跟我说，

以后房地产没前途，还是干点儿别的吧。

为什么呢？

现在我们80后这一代独生子女居多，结婚有婚房，再买改善型房子，一辈子怎么也有两套房子，继承下去，下一代一结婚就有三四套房子，都不缺房子，都不买房子，房地产必然没前途。

有道理吗？

情景2：

我们经常去做调研，分析一个城市的房地产市场环境，

判断某个项目的可行性。

很重要的指标就是：

年去化量是多少，库存去化周期是多长时间，

..................

一旦库存去化周期大于18个月，

作为重要参考值，

结论就是，供大于求，风险较大，投资需谨慎。

有道理吗？

情景 ：

大家常说，

平山不行，球大个地方四五十个楼盘，

南宫不行，老百姓一个月赚个两三千，十年不涨了，

衡水不行，没啥大企业，百万平米的楼盘倒是不少，

无锡本地人都有两三套房，外地人也不在无锡买，房价根本涨不起来？

......................

你听了会咋样？

做房地产，

很多时候我们会被“收入比”、“库存量”“人均几十平米”等这些市场分析定式工具所影响。

但很多时候，我们被打脸了。

以前我们做别墅市场定位，结论石家庄的有钱人是绝不会在石家庄买高端别墅的，有钱人都去北京买了，结果被原河名墅打脸了。

石家庄西部山前区域，只适合做别墅，洋房没人买，结果被龙湖天宸原著和荣盛阿尔卡迪亚抱犊寨打脸了。

县域市场不适合做纯高端项目，卖不了高价，结果被碧桂园的“劳斯莱斯”打脸了，冀中南地区多个县城出现“类劳斯莱斯”产品，我所知道的都卖的不错。

如此例子，不胜枚举。

我们做房地产，做的是项目，不是行业；

拯救地球、拯救行业、拯救城市的事儿，

你干的来吗？

那本来就不是你的事儿。

看起来再饱和的供需关系，

再激烈的竞争环境，

再惨淡的地产市场，

都有那么几个项目卖的很好。

市场研究的结论，不过是一个参考指标，

更重要的是需求的研究。

因为，

人们追求美好生活的欲望，是亘古不变的，

有了更好的经济基础，

就要换更舒适的房子，这个需求是不变的，

跟他有几套房没有关系。

除了居住本身，房子本身附带了很多的属性，

每一个属性对于购房者的意义程度都不一样，

很大程度上，他是为了某几个属性而购房，

触动他的可能是教育、环境、医疗、景观等等，

触动他的可能是： 0平米的小院、中西双餐厅、气派的入户大门、能四代同堂、8米宽的阳台等等，

也可能是身份的象征、圈层的进入、同类人群的吸引。

做房地产，可怕的不是市场，

可怕的是，僵化的开发理念。

僵化的需求研究方法，僵化的产品理念

..............

不过该大清银锭是否货真价实如果你的项目，

是客户排他性的唯一选择，

能让不缺房子的客户，死活想买一套，

如果你能让客户，卖掉自己的旧房换新房，

什么房地产调控，什么区域竞争激烈，

什么跟随性降价，

滚尼玛一边的去，

未来你的项目，只有赚大钱和更赚钱两个选择了。

所以，回到本文的题目“饱和的不是房子，而是需求”。

更多的“饱和市场内的神盘”的案例分享，

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地产老牛介绍： 扎根石家庄，十年地产从业经验，操盘数十个，地产段子手、买房问答哥、经验分享家。...