房市调控路径之辩美食

按照新“国八条”的部署，地方政府公布房价控制目标的截止日期已到，但细看各地房价调控目标，除北京提出“新建住房价格稳中有降”外，大多数城市的房价涨幅目标都在10%左右。给地方政府加压的调控目标，为何到最后演变为一片“涨”声？房价调控的预期目标究竟如何定位？以上问题，我们需要抽丝剥茧，找到答案。为此，本报本期采访了中国工商联房地产商会会长聂梅生，瑞银证券中国首席经济学家汪涛，是为21世纪北京圆桌第289期。（周慧兰）

调控目标还是涨价目标？

《21世纪》：按照新“国八条”的部署，各地方公布房价控制目标的截止日已到，但目前绝大多数城市将房价望尽快结婚免做剩女调控目标锁定在涨幅10%左右，仍有多个城市尚未出台目标。您如何看待这一现象？

聂梅生：首先，我们对近十年的房地产同比价格涨幅做了一个统计，得出年（按照国家统计局的）房价同比涨幅在低于GDP高于CPI的区间。房地产是经济重要的组成部分，它遵循经济发展的客观规律，我们希望它有变化，但并不是一、两年就变得了的。

其次，“国八条”中很重要的一条是地方政府要依据本地经济增长和人均收入增长出台合理的房价调控目标，现在各地调控目标很大程度上也与此相关，尽管这些目标和老百姓的预期尚有差距。

“国八条”出台之初，大家都在讨论限购，当时并没有人提出将房价调控目标和GDP挂钩是不对的，合理的房价不应该和当地的经济增长和人均收入挂钩，这是一个涨价而非降价目标。所以，实事求是地说，各地方政府出台的目标仍然符合“国八条”的要求，也符合过去十年的规律。

对此，我个人也有不同看法，即这次出台的房价调控目标有不足之处。我认为房价调控目标应与CPI、通胀挂钩。今年我国经济调控的重点是防通胀，根据房价和通胀的关系，在通胀情况下如果存在居民存款负利率，房价肯定会上升，所以如果今年的CPI控制不住，就很难要求控制住房价。CPI上升，房价涨幅若低于CPI涨幅，持有资产和存款的人都将蒙受损失。所以，我们需要尽早提醒房价与CPI挂钩。

《21世纪》：如何看待居民住房支付能力和房价之间的关系？如何界定房价的合理区间？

聂梅生：我同意房价的合理区间应与可支付能力挂钩，但为什么地方政府大多没有？原因在于没有统计数据。虽然很多研究机构在做相关的研究，但并不能代表整体情况。尤其是在官方并没有关于房价收入比数据的情况下，空谈房价与可支付能力挂钩是不现实的。

以北京为例，新建住房价格是可以统计的，但收入就很难统计。是统计户籍人口的收入？包不包括可支付部分？我们还有各种各样的流动人口，按外地在京买房人口比例占40%算，他们的收入是否也应该统计进去？怎么统计？做生意的、打工的、留学归来的、外籍的等等，分母并不清楚。

总之，关于房价合理区间问题，我们或许可以说几乎所有的城市提的都不对，但这起码是地方政府层面的共识，是他们的一个态度表示，如果大家都是这样的态度，那就值得考虑——我们在出台房市调控政策时有没有一个预期？这件事情只能作为一个探索，在研究合理房价的道路上走一两步，但这电输配一体化两步可能并不那么符合实际情况。

汪涛：从房价上涨幅度看，各地情况很不一样，以近十年的统计数据来看，大城市价格涨得很快，也有中小城市房价年均增速很低。各地都有自己的经济增长情况和房地产市场供需结构，所以房价合理区间很难界定统一标准。

房价走向从根本上还是由供需决定的。买房者的可支付能力如何衡量，不只和收入增长有关，如对那些动用储蓄买房的人来说，收入增长就不是一个决定变量。在供需长期均衡的情况下，房价增长和居民收入增长相匹配是合理的结果，但考虑到中国房地产市场和各城市的发展阶段，可能多数地区在某些时段的增长会快一点，需要释放不断积累的购房需求。政府要做的不应该是决定合理的房价水平，而是尽量去掉市场中的扭曲因素，使房价能够真正反应实际供需水平。

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