年底楼市翘尾稀缺性造就热销盘.蹭飞

（1 ／1张） 洋房混搭别墅销售 11月楼市成交量翻番———

2012即将收官，与“勒紧腰带过日子”的2011年相比，今年开发商的日子明显好过许多，包括万科、保利等多家房企提前或超额完成年度销售任务。但即便如此，在楼市传统的冲业绩的第四季度，不少开发商仍然选择将手中的存货推入市场，使得11月份再次出现了年底翘尾的。北京中原机构显示，11月的前18天，北京签约住宅9054套，上海签约住宅10692套，均达到年内新高，比上月同期接近翻倍。

■年底楼市翘尾 售楼处再现火爆

按照以往的惯例，冬季并不适合房地产项目展示景观，推盘销售，尤其是在多家房企宣布提前完成或接近完成全年销售任务的当下，许多市场调研机构都预计开发商将放缓推盘节奏，成交量将明显下滑。但市场的变化总是出人意料，事实上，在多个售楼处观察发现，首次入市的纯新盘和前期口碑较好的项目，每天到访客户数量不但没有丝毫减少，反而有骤然增加的趋势。

“开盘前一星期，平均每天看房人数都突破100组，而且均是自然到访，并非售楼处办活动主动邀约。”上周六刚刚首次开盘的龙湖·香醍蓝湾项目负责人表示。据了解，香醍蓝湾是龙湖继2009年香醍溪苑推出后，三年以来首次在北京续推洋房，开盘日集中推出的一栋房源均价为15000元/平方米，当天去化率就达70%，并且随后就进行了新品加推。

不仅仅是龙湖，同样提前完成年度任务的万科，也几乎同时推出了与五矿合作开发的高端项目如园。北京中原机构数据显示，11月的前18天，北京签约住宅9054套，超过七、八月份。达到年内新高，比上月同期的成交量接近翻倍。

对此亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近期有关部门表态，限购政策短期内不会取消的政策导向，使得大量原本预期明年限购取消的项目开始改变预期，并且改变销售策略，开始着手推盘，供应主体主观意愿的改变也使得市场供应开始有所增加，并且在11月中旬出现一个小高峰。

■区域稀缺性导致项目快销

对于淡季热销的原因，很多业内人士都认为，稀缺性是最大的成因。像上周开盘的海淀九號，在十月份已经成交245套的基础上，加推了7 套房源，从66平米一居到172平米四居一应俱全。作为西三环附近的项目，区位优势更加突出。

此外，近年来洋房数量变得越发稀少，也使得新入市的洋品更容易受到改善型购房人接受。受限于容积率的要求和刚需为主的市场，板楼为主的普通住宅更容易受追捧。因此不少开发商都推出了经济型的洋房产品，面积越来越小、楼层越长越高。从2009年之后，传统四层、五层的洋房已愈发稀少，到了当下，七层、八层、甚至九层的洋房更为盛行。

此类经济型洋房，往往处于非城市中心位置，户型小而精致，面积区间约80—150平方米，龙湖·香醍蓝湾就是其中的代表。整个楼座一梯两户，经典的1 5平方米三居室，10.8米的面宽，起居室与双主卧均朝南，南北双向阳台，总价在200万左右。业内人士分析，在区域主要以100平方米左右刚需板楼为主的情况下，此类洋房产品在有效控制了总价的前提下，舒适度又优于高层，成为热销的关键。

■楼市也跨界 洋房混搭别墅

正如车市流行轿车与SUV的跨界一样，房地产项目也开始尝试混搭的风格。以龙湖·香醍蓝湾为例，虽然是纯新盘，但实际上香醍蓝湾与早前入市的龙湖别墅项目——好望山师出同门，不但共用一个售楼处，整个香醍蓝湾也与好望山在同一地块上。

吴某便将车停在路边等候。由于车上空调坏了项目销售人员向购房人表示，“以洋房的价格，享受别墅的待遇”是香醍蓝湾最吸引购房人的地方。整个小区在人车分流设计、景观的营造、物业服务标准等配套上，新开盘的洋房部分和别墅都将共同享有。低至1.4的容积率，使得香醍蓝湾的业主甚至能享受到别墅的空间密度。

据了解，此次开盘的花园洋房均价在15000元/平方米左右，主打100平方米以上的三居室，而别墅部分目前最低总价也在500万上下。“在限购的背景下，出现混搭销售的现象也可以理解。”一位开发商表示，为了提高产品的性价比，在竞争中取得优势。有的项目选择了“偷面积”的方式增加附加值，有的则是像龙湖一样，将洋房产品提高到别墅的舒适程度，以此吸引更多的买房人。