北京新建住宅库存再破万套.源泉

昨天下午，北京房地产交易最新信息显示，因9月前4日有5个住宅项目共26 2套期房住宅获得预售许可，早在10万多套徘徊已久的北京新建住宅库存套数因此突破11万套，达到了11.11 6万套，而这是继2009年8月10日后，北京新建住宅库存量首次突破11万套。北京房地产交易管理历史显示，这一数字在2009年2月25日曾达到14.01万套。多位业内人士就此分析，北京官方认可的“供大于求”警戒线为10万套，新建住宅库存达到10万套才标志着“供不小于求”，因此，11.11万套的库存量并不能说明北京楼市供求关系得到了彻底改变。但考虑到限购等政策长期实施，需求得到抑制，即将到来的“金九银十”直到年底，将有更多开发商通过特价房等促销手段降价换取成交量。

数据显示，在9月初期住宅供应明显有升温的迹象：9月前4天，包括东湖湾名苑、金色漫香苑等在内的5个住宅项目获得预售许可，新增期房住宅套数达到了42万平米，共26 2套。由此，北京楼市新建住宅，包括期房和现房供应套数分别达到了7. 528万套和 .7608万套，总套数达到了11.11 6万套。而北京新建住宅库存量突破11万套，距离这次最近的是两年前的8月10日，为11.04 7万套。而这一数字的最高纪录是2009年的2月25日，为14.011套。此外，2009年4月11日的1 .0151万套和2009年5月 0日的12.00 7万套也是较高的历史数据。

部分业内人士分析，上一个库存量达到11万套以上的前一个月，即2009年7月，新建住宅月签约量为1.7056万套，和库存量的消耗比为6，而此次库存量达到11万套时，消耗比发生了本质性改变：2011年8月北京新建商品住宅签约量仅为5506套，以此计算，消耗比达到了20。由此，有业内人士表示，市场供求关系发生了本质变化。

本期但也有业内人士分析认为，北京官方认可的“供大于求警戒线”为10万套，新建住宅库存量只有达到10万套，才标志着“供不小于求”。因此，此次北京楼市新建住宅库存再次破11万套并不能说明北京楼市供求关系发生了彻底改变。但同时，他们也认为，考虑到限购等政策长期实施，需求得到有效抑制，即将到来的“金九银十”直到年底，将有更多开发商会通过特价房等促销手段降价换取成交量。支持他们得出上述结论的主要有两个判断：

首先，在目前限购政策没有丝毫放松迹象的前提下，库存突破11万套，将对开发商心理产生很大影响，并会影响开发商对后市的判断，而即将到来的“金九银十”又是传统上北京楼市最后一个销售期，因此，不难判断，将会有越来越多的开发商通过各种促销手段抓紧回款。

其次，北京楼市潜在供应压力巨大。根据去年和今年的住宅用地成交情况，从现在到年底，直到明年上半年，将有大量新盘可能上市，北京统计局数据显示：前7个月住宅施工面积为5818.2万平方米，增长24.9%，而月，全市商品房竣工面积为6 0.1万平方米，比上年同期下降27.5%，供应潜力巨大，这将促使开发商降价促销，抢限购政策下日益减少的有效购房人。

此外，上述业内人士还判断，考虑到北京在年底前还将有至少20个纯新盘开盘、20多个在售楼盘推出新楼，在供应量上涨、限购令下需求受抑制等影响下，预计北京楼市年内库存量可能超过12万套。其中，顺义、通州、房山、昌平、大兴、门头沟等新城库存压力最大，有望因此成为促销最热闹的区域。