广州16所重点小学50个学区楼盘房价大公生存

制冷设备2020年05月02日

广州16所重点小学，50个学区楼盘房价大公然

▎专题市调丨By：世联评估

▼前言

2019年学位房市场交投从2月底开始逐渐升温。今年越秀、天河市中心学位房是交投的热门区域，根据世联EVS对市场价格监测显示，对比2018年同期学位房价格，越秀区和天河区价格有1%-3%不等的跌幅。缘由之一是可选房源较多，面对“买方市场”的格局，业主心态大多保持安稳，未见开高价的现象，且存在一定的议价空间。另一原因是部分学校政策有所变动，如部份天河区小学公布自2026年开始，小学毕业生(小学2020年后入学的)申请天河区公办初中时，若公办初中招生计划(或招生规模)无法完全接收对口小学(或对口地段)的小学毕业生，公办初中将采用多校划片、电脑派位的方式招收符合天河区公办初中招生条件的小学毕业生。未来对口初中的不确定性亦影响了部份买家的心态。

本次市调范围涵盖越秀区、天河区共十六所重点小学，我们选取了部分具有代表性的小区或社区对市场价格进行调查。

01 越秀区小北路小学小北路小学学位房楼梯楼主要分布在三眼井社区、洪桥街社区（包括大石街、小石街和小石新街）、应元路和天香街这附近。三眼井社区的房子大多是1980年代的石米外墙框架楼梯楼，部份为涂料外墙，楼龄较大，楼梯楼市场价格在49,,000元/㎡。电梯楼则有小北御景、颐秀华庭等。其中小北御景和颐秀华庭楼龄相对较新的电梯小区，市场价格均在82,000元/㎡以上。小北御景楼龄最新，市场价格在84,,000元/㎡。天香街、应元路等带小北路小学学位的散盘楼梯楼价格在55,,000元/㎡之间，电梯楼价格在65,元/㎡之间。

珠光·小北御景楼盘概况:

珠光·小北御景位于越秀区小北路东侧越秀宾馆旁，区位较好。邻近设有小北花圈公交站，有220、10、190、185等公交线路途径。附近有市委机关幼儿园、天秀小学、广州市第十七中学、平安银行、农业银行、胜佳超市、正骨医院等配套，风景秀丽，周边生活配套十分完善。

图片来源：世联评估

北秀花园楼盘概况:

北秀花园位于越秀区小北路西侧，区位较好。邻近设有东风中路公交站，有62、62A、261等公交线路途径。附近有燕宝幼儿园、小北路小学、招商银行、建设银行、美佳超市、登峰肉菜市场、广州市正骨医院等配套，周边生活配套完善。

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小北大厦楼盘概况:

小北京大学厦位于越秀区小北路东侧越秀宾馆旁，区位较好。临近设有小北花圈公交站，有220、10、190、185等公交线路途径。附近有市委机关幼儿园、天秀小学、广州市第十七中学、平安银行、农业银行、胜佳超市、正骨医院等配套，周边生活配套完善。

图片来源：世联评估

清水濠小学清水濠小学学位房楼梯楼主要集中在清水濠小区和聚仁坊社区，楼龄较新的清水濠小区价格在40,,000元/㎡，电梯楼小区则有名门越秀和康丽居。名门越秀市场单价在64,,000元/㎡。康丽居市场单价在电梯均价在57,,000元/㎡、楼梯均价在45,,000元/㎡。

名门越秀楼盘概况:

名门越秀位于越秀区万福路南侧，区位较好。附近设有万福路公交站和地铁6号线北京路站，有7、24、61等公交线路。附近有丽水幼儿园、珠光路小学、广州市第十三中学、工商银行、建设银行、中国银行、胜佳超市、越秀区儿童医院等配套，周边生活配套完善。

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康丽居楼盘概况:

康丽居位于越秀区越秀南路与德政中路之间，区位较好。附近设有农讲所公交站和地铁1号线农讲所站及地铁6号线团一大广场站，有16、112、221、517等公交线路。附近有丽水幼儿园、珠光路小学、广州市第十三中学、工商银行、建设银行、中国银行、胜佳超市、越秀区儿童医院等配套，周边生活配套完善.

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清水濠散盘

文德路小学文德路小学学位房楼梯楼市场价达52,,000元/㎡，主要集中在仰忠街小区和北京路大院。附近带文德路小学学位的电梯楼小区目前只有文化大楼和东方文德，东方文德均价93,,000元/㎡。

东方文德楼盘概况:

东方文德位于越秀区文明路与文德路交汇，区位较好。附近设有文德路公交站及地铁1、2号线公园前站，有91、101、104等公交路线途经。附近有中英文幼儿园、文德路小学、广州市十三中、中国银行、中国农业银行、胜佳超市等配套，周边生活配套完善。

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仰忠街散盘

东川路小学东川路小学学位房，对应的中学属于广州市一流中学，此学位尤其抢手。目前小面积的楼梯楼市场价在50,,000元/㎡之间。电梯楼的价格处于63,,000元/㎡之间，主要的散布片区为东川路、东源大街、东华西路、牛乳基等。东川路小学学位房楼梯楼的楼龄多在20年以上的石米外墙、马赛克楼。电梯楼的数量极少，代表性的电梯楼，有东川路91号大院，东川大厦。

署前路小学署前路小学学位房楼梯楼市场价达55,,000元/㎡，盘源以房改房居多。电梯楼市场价为80,,000元/㎡左右，如东山锦轩，目前放盘极少，只有两套在放盘，均价：79,,000元/㎡。学位房楼梯楼的楼龄多在20年到30年不等的石米外墙、黄皮外墙楼梯楼。署前路小学与培正小学相比，由于所招地段基本为房改房，且学校历史较短和名气较小，没有培正百年校史有名气，所以在房屋价格方面，会比带培正学位的房屋单位低。

学位地段主要楼盘:

东山培正小学东山培正小学学位房楼梯楼市场价达60,,000元/㎡。电梯楼市场价为75,,000元/㎡左右，如海印苑，均价：62,,000元/㎡。学位房楼梯楼的楼龄多民国年间或在15年到30年不等的石米外墙、黄皮外墙楼梯楼。培正小学学位楼梯楼单价要比署前路小学学位楼梯楼单价贵5000元/㎡。

学位地段主要楼盘：

铁1小学铁1小学学位房楼梯楼市场价达53,,000元/㎡。电梯楼市场价为65,,000元/㎡左右，如富力东堤湾、金羊花园。学位房楼梯楼的楼龄多在15年到30年不等的石米外墙、黄皮外墙楼梯楼，黄皮外墙的共和苑小区楼龄在30年以上，但是单价也在50,000元/㎡以上。另外，距离铁1小学不远同属省一级的八一小学的学位房则没有铁1小学这么吃香。平均单价要比铁1小学便宜5,,000元/㎡。

学位地段主要楼盘

育才小学育才小学学位房楼梯楼市场价达48,,000元/㎡，其中梅花路大院、水均大街混合楼梯楼较便宜，市场价在48,,000元/㎡左右。而福今路大院的楼梯楼稍贵，框架结构的基本上在52,,000元/ ㎡。福今路大院6层以下为混合结构，7层以上为框架结构。7层以上的市场单价要比6层以下要稍贵。电梯楼市场价为70,,000元/㎡左右，如东山雅筑、东山紫园。

学位地段主要楼盘:

东风东路小学东风东路小学学位房楼梯楼市场价达60,,000元/㎡，带东风东路小学学位的楼梯楼较少，主要集中在农林上路横路大院及农林下路部份门牌号。东风东路小学学位房以电梯楼居多。电梯楼市场价为75,,000元/㎡左右，如锦城花园、东风广场、中海锦城南苑。但润粤大厦的价格相对较便宜受其楼龄及环境影响，市场价格在75,,000元/㎡。东风广场一至四期的价格相差较大，三期卖的最为紧俏，市场价在85,,000元/㎡左右。4期部分低楼层小面积单身公寓的单价最贵，88,,000元/㎡。

学位地段主要楼盘:

1）君汇世家2）东风广场

农林下路小学农林下路小学学位房楼梯楼市场价达53,,000元/㎡，部分后期外装电梯；带农林下路的电梯楼小区较少，主要有东方广场、农林华府。东方广场目前市场价在68,,000元/㎡，其中一室和两室的小面积户型单价较贵，为70,,000元/㎡，3室以上的大面积户型单价为68,,000元/㎡；农林华府目前市场价在74,,000元/㎡，楼盘较新，靠近“区庄”地铁口，整体放盘价格较高。

1）东方广场、2）环市东路466号大院

黄花小学黄花小学学位房楼梯楼市场价为44,,000元/㎡，电梯楼小区较少，主要有凯城华庭、洪都逸品、翰林阁，目前市场价在55,,000元/㎡。

学位地段主要楼盘：

1）凯城华庭、2）洪都逸品、3）翰林阁、4）广工大院、5）黄花新

旧部前小学旧部前小学学位房东要在一德花园、濠畔街有放盘。楼梯楼市场价在30,,000元/㎡。加装电梯楼在37,,000元/㎡，原装电梯单价4万起。1德花园的楼龄在1997年左右。濠畔街的则是1992年左右的框架楼梯楼。旧部前小学学位房因为集中分布在一德路海味干货批发市场附近，虽然商业氛围很浓，生活比较便利，但噪音影响较大，环境喧闹。

学位地段主要楼盘：

朝天小学朝天小学学位房在崔府街、朝天路大院的框架楼梯楼40,,000元/㎡不等。缘由是楼龄、管理良莠不齐。统战部大院因其楼龄较新（1994年），大院管理较好，市场价较高，该大院楼梯楼40,,000元/㎡，电梯楼51,,000元/㎡。

学位地段主要楼盘：

东风西路小学象岗山、双井街、盘福路大院、医国街等带东风西小学学位的散盘楼梯楼价格在40,,000元/㎡之间。电梯楼主要有越兴苑和泰峰大厦，均价在52,,000元/㎡。

学位地段主要楼盘：

02 天河区

华阳路小学华阳路小学学位房楼梯楼主要集中在信成小区和珠委大院，价格在55,,000元/㎡，电梯楼小区则因位置，楼龄、档次等因素，价格在60,,0000不等，部分小区20~30㎡小面积户型达80,,000万元/㎡。

朝晖苑楼盘概况:

朝晖苑位于天河区天河东路，位置好。朝晖苑分日晖阁华晖阁两栋，共30层，建筑时间1997年，小区主要为79两房到1083房。临近设有天河北路公交站，有130路、133路、136路、191路、230路、302A路、302路、43路、41路、504路等公交线路途径。附近有华阳小学、华康小学、、建设银行、工商银行、农业银行、百佳超市等配套，周边绿化环境卫生较好，居住氛围浓厚。

图片来源：世联评估

侨怡苑楼盘概况:

侨怡苑位于天河区天河北路，小区由22栋楼梯楼和4栋电梯楼组成，东至内街、南至信成北街、西至内街、北至天河北路。临近设有天河北路公交站和地铁1号线体育中心站，有130、133、191等公交线路途径。附近有侨怡幼儿园、华阳小学、广州第四十七中学、交通银行、建设银行、天河远晖肉菜市场等配套，周边绿化环境卫生较好，居住氛围浓厚。

图片来源：世联评估

信成小区楼盘概况:

信成小区位于天河区天河东路，位置好。小区共14栋，均为9层高楼梯楼，一梯4户，面积平方米，小区东至天河东路、南至信成南街、西至内街、北至信成南街小区。邻近设有天河东路公交站及地铁1号线体育中心站，有41、504、B17公交线路途经。附近有远景幼儿园、华阳小学、广州市第四十七中学、农业银行、工商银行、广发银行、太古汇商场、侨怡苑人民医院等配套，周边绿化环境卫生较好，居住氛围浓厚。

图片来源：世联评估

耀星华庭楼盘概况:

耀星华庭位于天河区天寿路，位置好。小区共2栋，分为A、B栋，面积方一到三房，A 栋以小面积为主，小区东至天寿路、南至林乐路、西至内街、北至内街。邻近设有林乐路公交站及地铁APM、3号线林和西路站，有6、39、54等公交车途经。附近有嘉怡英文实验幼儿园、珠委小学、市47中学、农业银行、建设银行、宏城超市、天河区妇幼保健院等配套，周边绿化环境卫生较好，居住氛围较好。

图片来源：世联评估

侨林苑楼盘概况:

侨林苑位于天河区林乐路，位置好。小区共三期，一期分为A、B栋，面积方一到三房，二期分为A、B栋，A栋方，B栋方，3期分为T1、T2、T3栋，房面积方，小区东至天寿路、南至林乐路、西至林和东路、北至侨林街。邻近设有林乐路公交站及地铁APM、3号线林和西路站，有6、39、54等公交车途经。附近有嘉怡英文实验幼儿园、珠委小学、市47中学、农业银行、建设银行、宏城超市、天河区妇幼保健院等配套，周边绿化环境卫生较好，居住氛围较好。

图片来源：世联评估

紫荆小区楼盘概况:

紫荆小区位于天河区林和东路，位置好。小区共有13栋9层高楼梯，4栋电梯楼，小区主要以方两到三房，小区东至林和东路、南至内街、西至天誉花园、北至林和中路。临近设有林和东公交站及地铁1、3号线广州东站，有45、54、62路等多条公交路线途经。附近有华阳小学、招商银行、天誉花园商场、林和东菜市场、天河区妇幼保键院等配套，周边绿化环境卫生较好，居住氛围较好。

图片来源：世联评估

天誉花园楼盘概况:

天誉花园位于天河区林和西路，位置好。小区共3栋34层和1栋28层高层，呈半月型围合而成。占地约1.5万平方米，总建筑面积为9万平方米。主推户型为三房两厅，另外两房两厅的户型占两至三成，单位面积由80－160平方米不等，小区东至林和东路、南至林和中路、西至林和中路、北至内街。临近设有林乐路公交站及地铁APM、3号线林和西路站，有6、39、54等公交车途经。附近有嘉怡英文实验幼儿园、珠委小学、市47中学、农业银行、建设银行、宏城超市、天河区妇幼保健院等配套，周边绿化环境卫生较好，居住氛围较好。

图片来源：世联评估

恒达苑楼盘概况:

恒达苑位于天河区林和东路，位置好。小区共9栋9层高楼梯组成，部分加装电梯，主要户型91、88方三四房，小区东至内街、南至林和中路、西至林和东路、北至内街。临近设有45、62、214等公交线路途经。附近有荟雅幼儿园、华阳小学、农业银行、工商银行、万宁超市、天河区妇幼保健院等配套，周边绿化环境卫生一般，居住氛围较好。

图片来源：世联评估

富力天河华庭楼盘概况:

富力天河华庭位于天河区华庭路，位置好。小区共由5栋24至29层的住宅，A到E栋组成，方房，户户带入户花园，小区东至内街、南至华庭路、西至林和东路、北至内街。邻近设有b11、89、54等公交路线和地铁3号线林和西站途经。附近有安吉尔幼儿园、华阳小学、珠委小学、广州市第四十七中学、中国农业银行、中国工商银行、百佳超市、天河妇幼保健院等配套，周边绿化环境卫生较好，居住氛围较好。

图片来源：世联评估

珠委大院楼盘概况:

珠委大院位于天河区天寿路，位置好。小区共40栋楼梯组成，部份加装电梯，主要户型62、83方两三房，一梯两户南北对流户型，小区东至内街、南至林和中路、西至林和东路、北至内街。临近设有天寿路公交站及地铁3号线林和西站，有54、138、B11等公交车线路。附近有嘉怡英文实验幼儿园、珠委小学、市47中学、农业银行、建设银行、宏城超市、天河区妇幼保健院等配套，周边绿化环境卫生较好，居住氛围较好。

图片来源：世联评估

体育东小学体育东小学招生片区的楼盘，楼梯楼市场价在48,000~52,000元/㎡，电梯市场价在55,000~58,000元/㎡，盘源主要以85年后期的楼梯、电梯楼为主，均为2000年之前的楼盘，楼盘档次不高。主要楼盘有体育东路小区、南雅苑、六运小区部分门牌号等。

体育东小区楼盘概况:

体育东小区位于天河区天河东路旁，区位较好。体育东小区临近体育东路公交站和地铁3号线石牌桥站，有39、136、311等公交线路途经，交通便利。附近有体育西幼儿园、体育东路小学、广州市第四十七中学、工商银行、中国银行、广州市第十二人民医院、天河城、正佳广场、天河又一城等配套设施。周边公共配套设施完善，居住氛围浓厚。

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南雅苑小区楼盘概况:

南雅苑小区位于天河区天河东路旁，区位较好。南雅苑小辨别楼梯楼和电梯楼。附近设有天河邮局公交站及地铁3号线石牌桥站，有18、53、137等公交路线途经，交通便利。附近有南雅苑托儿所、体育东路小学、天河中学、民生银行、工商银行、宏城超市、正佳广场、广东省中医院天河门诊部等配套设施。周边公共配套设施完善，居住氛围浓厚。

图片来源：世联评估

-The End-

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