房企资金链鸭梨山大降息如隔靴搔痒生存

降息不期而至，昨日房地产久旱逢甘露，迎来了久违的普涨。从历次降息的情况来看，利息成本的降低，无疑对房地产开发商是利好。近期经过房地产行业的严厉调控下，部分中小型房企已经面临资金链紧张、库存量增加的境况。行业内的观点认为，在这种背景之下，对于以政策为主导的房企，降息对楼市销售量、房价的影响并不一定如同市场想象中那么简单，刚性需求的增长也不会立竿见影。

地产股全线飘红

在重新启动降息近一个月，在周四晚间再度宣布降息，自7月6日起下调金融机构存基准利率，此次降息为非对称降息，其中，存款利率下降0.25个百分点，贷款利率下降0. 1个百分点。

久旱逢甘露，在政策紧箍咒的背景下，房地产板块昨日可以说是扬眉吐气。受益于降息消息的影响，昨日房地产板块全线飘红。地方房企中，如、等在早盘已经封住了涨停，四大龙头“招保万金”（、、万科、）也是顺势大涨。

国泰君安房地产行业研究员丁明在接受《投资快报》采访时表示，这次非对称降息，特别是贷款基准利率下调幅度更大，对房地产开发商的融资无疑是好消息，“对开发商的融资，首先是公司的财务成本降低，购房者的贷款成本也降低。房地产作为资金密集型行业，降息等于全面降低融资成本，而随着购房需求的释放，卖房人的信心将大幅提升。另外，此次降息给买房人带来的优惠也是实实在在的。”

对于近期楼市的成交量，丁明估计，7月份的成交量应该会与6月份持平。而对于近期部分地方市出现放贷放松的传闻，丁明认为，实际上，现在房地产政策可能是明紧实松，毕竟地方政府还是需要开发商的税收。“不过，累加的房地产放松传闻不胫而走，如此的试探效应已经传达了财政收入紧张的信号。”

国泰君安的研究认为，央行两次降息与三度降准带来的宽松，地产作为高度利率敏感的行业将成为最大受益者之一，而未来可能的持续宽松将持续拉动房地产的销量。

刚性需求不释放 降息如隔靴搔痒？

降息不期而至，但是房企的日子不一定好过。也了解到，目前部分上市房企的资金压力较大，离原先订的目标有一定距离。

以香港上市房企雅居乐地产为例，6月12日，雅居乐公布5月销售业绩。业绩显示，5月份实现合约销售金额24亿元，月份，雅居乐实现合约销售额约109亿元，合约销售面积约102.7亿元。此前雅居乐2012年的销售目标位 10亿元，前5个月销售完成全年销售目标的 5%。因此6月份才在中山打出6盘联动75折销售的促销措施。

实际上，这种情况在房企当中也是普遍存在。中国指数研究院6月11日发布的也显示，七成上市房企资金链紧张，15家房企负债率超80%。

除了面临资金压力，上市房企还面临着库存压力。统计显示，1 6家A股房企截至今年一季度的存货合计为1. 万亿元，这一数字在2011年中期、2011年三季度与2011年末分别为1.06万亿元、1.18万亿元与1.25万亿元。而在去年年底，招商地产销售金额突破200亿元，销售业绩创历史新高，但与此同时，公司库存量也达到历史最高位，接近400多亿元的货值。

面对紧缩的资金链，北京中原市场研究部总监张大伟认为，目前整体房地产市场的资金链普遍紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。

但对于房价则不能一概而论。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，虽然“降息”有利于刚需的释放，但是限购的政策环境之下，刚需客户实质增长量十分有限，开发商会不遗余力争取有限的购房客户。也有行内观点认为，6月乃至7月刚性需求释放减弱的可能性降低，但是，政策利好是否会继续促使市场回暖甚至全面反弹，现在来看基本不存在这个可能。