北京经适房回购新政亟待细则.蹭飞

小瑞说的“黑屋子”就是走廊尽头一个未被启用的洗手间。在现场看到为确保保障房的物尽其用，已购经济适用房（以下简称“经适房”）重回保障体系的构想在北京已开始付诸实践。 9月7日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“北京市住建委”）发布了《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房工作的通知》的征求意见稿（以下简称“《通知》意见稿”），首次明确政府回购保障房的流程，并对满五年的经适房、限价房入市的赠与、政府回购等情况做出具体规定。该通知将从2012年11月1日起施行，此举意味着北京将有望成为继深圳之后，第二个实现经适房“封闭运行”的城市。 “此次新政不仅能在一定程度上确保资源在保障领域的流通，同时也间接起到了促进保障房合理交易和纳税的作用。”链家地产市场研究部分析师常清分析认为。 然而，一片叫好声中疑问丛生。回购价格到底如何确定？政府回购是不是强制性行为？一切仍有待进一步细则的出台给予解答。 经适房回购价待统一制定 该份《通知》意见稿对于政府回购保障房流程的首度明确，尤为引人关注。其中规定，已购经济适用住房取得契税完税凭证或房屋所有满五年可以按市场价格上市出售的，区县住房保障管理部门应向购房人出具《北京市已购经济适用住房家庭再上市出售意见》，明确政府是否行使优先购买权等情况的意见。 此外，已购限价商品住房或经济适用住房在未取得完全产权前，未经区县住房保障管理部门同意，购房家庭不得将所购房屋作价出资或赠与他人。 但北京市住建委处的负责人同时指出，有关经适房回购的具体价格、优先权规则等具体执行细节，还要等待进一步通知。 据一位接近北京市住建委的相关人士介绍，如果经适房回购是由经适房购买者户籍所在区县政府进行，那么由于各区县二手房交易最低计税指导价并不相同，就会导致同一个经适房项目有着不一样的回购价格。因此，目前北京市住建委比较倾向于由市里统一确定每个经适房项目的回购价格，即将目前北京市52个老旧经适房项目参照当地市场二手房交易最低计税指导价制定回购价格，完成后再下发各区县，有出售意向的则由经适房所在地区县政府回购。 政府是否强制回购成疑 事实上，随着骗购经适房、借经适房牟利事件频频发生，近年来有关禁止经适房再上市的呼声也越来越高。 2008年4月，北京市出台了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，对已购经适房上市出售制定了限制性规定。该政策以2008年4月8日为分水岭，采用不同的政策。即经适房未满5年都不得上市交易，满5年后补交价款可上市，但2008年4月8日之后的经适房在出售时需补交金额，补偿金额为购房时价格和出售时同地段、房屋状况相似商品房价差的70%。而之前的则按成交价的10%补交土地收益等价款。 多位北京中介行业资深人士告诉，尽管政府从2008年起就已经对经适房再上市出台一定的补偿差额规定，但由于北京市二手房交易中一直沿用2006年出台的最低过户指导价，大量经适房通过再上市牟利已是业内长期公开的潜规则。 对此，北京市住建委相关负责人表示，祭出新政后将尽快建立经适房封闭运行机制，完善政府回购制度，其目的就是杜绝经适房的牟利行为。 “对于未满5年的经济适用房影响较大。不过，未来回购价格到底如何确定，以及保障房回购后的去向、具体流程政策，都还需要进一步明确。”该分析人士还指出，该《通知》意见稿规定，经适房再上市交易时，区县住保部门要出具全市统一《北京市已购经济适用住房家庭再上市出售意见》，明确政府是否行使优先购买权等情况的意见。而这样一种遣词用句也为未来北京市实行经适房“封闭运行”是否为绝对的强制行为打了个问号，“预计未来还将有细则出台。”常清表示。 短期市场影响有限 目前看，此次新政对于市场层面的影响并不大。北京中原市场研究部总监张大伟告诉，去年12月10日北京市上调二手房最低计税指导价，直接影响到经适房业主税费和补偿差额，以至于当月初朝阳、昌平等经适房集中区域出现罕见的千人排队办理“经转商”（即经济适用房转为商品房），也导致大部分满5年的经适房已变成商品房。据北京中原市场研究部调查显示，2011年12月1日~8日的北京市72 5套二手房成交为例，其中有20%~ 0%是“经转商”，而不少就是经适房业主家庭内部转让。 在业内人士看来，正是去年底的二手房最低计税指导价上调导致了能量释放，本次新政出台并不会造成恐慌性的“经转商”行为。“更多的是影响未满5年的经济适用房在未来的交易行为。但鉴于对未来政府回购的风险预期，可能会增加当前经适房业主的出售意愿。”张大伟说。 包括链家地产、21世纪不动产等多家房地产中介机构也表示，该通知出台后，相关业务的政策咨询量大增，但并未出现明显的“经转商”交易波动。 了解到，尽管北京市经适房“封闭运行”机制还没有具体执行价格，但由于从去年12月10日开始北京市已按照浮动基准价实行二手房最低计税价，经适房再上市的税费差价空间已被大大缩小。