上市房企净利环比降三成冰点估值博弈政策微.鼓励

险象环生处，拨云见日时。预期中的地产业经营拐点在三季度果然显露端倪——上市房企业绩同比增速放缓至14%、环比更大降29. 6%；现金流日趋紧张，存货积压，销售迟滞。再从各地降价促销后风起云涌的“退房潮”等事件，亦均可侧面提供佐证。然而，对资本市场而言，最坏预期的逐步兑现，往往意味着最好光景的渐次揭幕——已处估值“冰点”的A股房企板块，会否因若隐若现的政策微调预期而陡现曙光？

据统计，截至10月29日，两市已有1 1家上市房企（申万分类）公布三季报，在营业收入和净利润两项核心指标上，前三季度同比增速放缓，第三季度环比大幅下降，其中净利润下降近三成。

明细来看，前三季度1 1家A股上市房企合计实现营业收入2092亿元，同比增长14.4%；合计实现净利润26 .8亿元，同比增长14. 1%。

同时，1 1家A股上市房企第三季度合计实现营业收入699.58亿元，环比下降8.15%；合计实现净利润7 .19亿元，环比下降29. 6%。其中，净利润环比下降的公司共77家，占比达58.7%。万科、、等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。

细化到微观个体，三季度业绩持续下滑的房企以、、等中小型开发商为主，但也不乏金地集团、华侨城、等大型房企。

以金地集团为例，三季度单季业绩同比下滑98%，与二季度的同比增长400%相比明显恶化。主要原因来自销售下降，金地集团二季度营业收入同比增长98%，而三季度同比下降20%。

更值得注意的是，从2010年诸季财报逐步显示出的经营性现金流由正转负趋势在今年三季度进一步扩大，折射出房企经营环境恶化，资金链深度承压。

三季报披露，1 1家房企经营性现金流为-6 2.5亿元，去年同期为-54 .58亿元，同比降幅为16. 7%，环比降幅为19. 1%。

特别是2008年国际金融危机爆发以来明细来看，1 1家房企中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。同时，上市房企手中所持的货币资金规模罕见出现降低，为1806.9亿元，去年同期这一数字为1862.6亿元，同比降幅为 %。

再从存货指标来看，1 1家房企三季度末存货达98 8亿元，较去年同期的6788亿大增44.9 %；同时，1 1家房企今年6月底存货为8759亿，第三季度环比增幅也达12. 1%。存货积压迹象明显。

对应上述，来自中原地产等多家中介机构的调研显示，富力、保利、万科等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。

资本市场历来领先实体经济的趋势变化。若说2011年三季度末的上市房企已陷经营拐点，或也可预言A股地产股估值将现上升拐点。

一方面，地产股估值已处2008年以来最差。国泰君安研究报告显示，一线公司目前估值和股价已反映房价下降 5%、销量下降55%的预期。一线公司2012年的业绩锁定性比2008年高（2008年业绩锁定20%，2012年业绩锁定65%），且现在7—8倍的PE估值普遍低于2008年最底部，PB估值低于或等于最底部，RNAV估值和最底部相当。

另一方面，随着通胀与房价呈现回落趋势，国家宏观紧缩政策也出现微调预期，无论在资金面，抑或在行业调控上。且一旦中央与地方在调控政策微调上达成一致，地产股价或将走出底部。如日前住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，待各城市住房信息联系统建立后，就不必再采取限购这样行政色彩浓厚的办法。