京沪深二手房回暖表情

本报 方帅 北京报道

4月中旬，春暖花开。二手房回暖季在各大城市如期登场。不同于以往，本轮回暖建立在市场观望氛围浓厚和楼盘打折风起的基础上，交易曲线所反映的市场供求更具刚性。本报遴选京、沪、深三大热点楼市，对其二手房市场回暖过程展开调查，以求揭示一个更加翔实的楼市生态。北京：外来人口置业需求急升。

在经历了2月份的观望期后， 月份北京二手房市场成交量出现“井喷”，上签约成交量环比翻倍。据北京市房地产中介行业协会统计，2008年 月，北京市共发布二手房源 66套，比2月增长了144％； 月上签约成交量为2211套，比2月增长了120％。

“只有买不到房子的人，没有卖不出去的房子。”随机走访北京一家地产中介公司，经纪人小贺对进入 月以来的二手房成交单数颇为满意。就在半个月前, 小贺还因为持续几个月无单可签打算辞职。“很多年轻人都打算在今年结婚，中小户型的房源越来越紧俏，出一套卖一套。”

北京链家房地产经纪有限公司副总经理金育松表示，北京的购房需求与成交在蛰伏两个月后，于 月几乎“倾巢而出”。“不但力扳一季度成交的下坠之势，还刺激了本季度二手房成交量，甚至较去年同期有一定超越。”

据链家地产市场研发中心统计，2008年第一季度二手房成交量较2007年第四季度下降2 ％，但是同比2007年第一季度仍有10％左右的增长；成交均价达到9567元/平方米，环比上涨2.6％。

据北京另一家地产中介机构我爱我家提供的数据显示，2008年第一季度北京二手房市场整体交易均价为9704元/平方米，比去年第四季度上涨了 .97％，比去年同期上涨近20％。

“虽然去年年末‘拐点论’的影响依然在市场中蔓延，但今年年初中高端房源的集中抛售再度拉高了市场整体交易均价。”我爱我家副总经理胡景晖预测，4月份北京楼市的观望氛围将变淡，市场会逐渐回暖，但价格上不会有明显波动。

“从近期房屋成交量和房价走势来看，北京楼市的需求潜力仍然巨大。随着政策的消化、交易淡季的结束、市场前景的明朗，暂时被抑制的刚性需求和长期稳定的投资需求会逐步释放出来，重新为市场注入活力，从而加速市场回暖。”胡景晖说道。

我爱我家市场研究中心提供的数据显示，第一季度排在成交比重增幅首位的房型为60平方米以下的小户型，占到总体交易比重的 6.62％；二居室的领先优势进一步扩大，第一季度的成交比重高达55.09％，环比上涨4.49％。

值得关注的是，随着北京外来人口的大量涌入，外地在京置业人群数量骤升。与去年第一季度相比，外来人口置业客群的成交比重上涨了9.74％，胡景晖认为，外来人口特别是婚房需求，在本轮二手房市场回暖中的作用力不容小觑。

据链家市场研究中心提供的数据显示，在二手房交易当中，自住购房比重上升了5个百分点。

对此，金育松表示，在1、2月份的成交淡季，二手房成交主要靠较为急迫的刚性需求支撑，到年后回暖期和 月份爆发期，刚性需求得以进一步增长；但第二套房贷政策、多次加息导致投资成本提高，又挤出了相当一部分的投资群体。“正是在这种‘此消彼长’的过程中，自住购房群体的比例上涨显著。”

此外，相较以往的回暖期，一些买不起新房又买不到保障性住房的“夹心层”也在今年加入二手房购房大军当中，成为市场回暖的新推动力。上海：进入新一轮复苏通道。

特约 陆彬杰 上海报道

看到 月份的业绩，上海某房屋中介公司经纪人李强终于松了一口气。“从去年10月份开始，店里就一直在亏，现在终于赶上收支平衡了，希望4月份可以盈利。”

事实上，进入 月以来，沪上的中介公司普遍感觉生意好做了。据美联物业统计， 月份，上海二手房整体成交量较2月份环比上升70％。

据信义房产的最新成交数据， 月份，上海市中高档二手房成交套数较2月上涨172％，成交总面积上涨149％，成交总金额上涨181％。

“ 月份二手房成交的各方面指标不仅超过了2月份，而且略高于今年1月与去年12月。但与去年同期相比，还是有20％左右的差距。”有分析人士认为，上海楼市的一、二手房市场正在进入新一轮的复苏通道， 、4月份将迎来今年的第一个成交高峰。

汉宇地产总经理施宏睿表示，当前的二手房市场回暖属于季节性回暖，但与去年同期的成交价格上涨不同的是，今年的回暖表现为成交量的上升。

2007年 月，上海二手房市场回暖，当年5～9月成交量迎来爆发性增长，不少曾在2005年宏观调控后倒闭的中小型中介公司“死灰复燃”。但业内人士普遍认为，这种情况在今年不会发生了。

“上海房屋中介的生意越来越难做。去年，创辉租售、合富置业、信义等大型中介公司频繁开业，今年很有可能会停止扩张步伐。因为每增开一家门店，所需的成本就增加，在没有盈利预期的情况下，扩张门店就等于慢性自杀。”施宏睿说。

虽然当前成交量开始复苏，但整个中介市场呈现萎缩态势。一位上海中介公司总经理对表示，“去年这个时候，我们一个门店的营业额就达 0多万元。现在虽然成交量上升，但与去年相比仍然较低，许多中介店面经营惨淡。”

上海泰麒房产工作室分析师何凌飞分析指出：“原本上海房屋中介佣金为买卖双方各支付房屋总价的1％，但现在能收到1.5％就已经不错了。一方面是整个市场观望造成的，另一方面由于去年某些中介公司‘一夜消失’，严重影响了整个行业的诚信度。”

“更为严重的是，一些新技术的使用，如络中介，可以使得买卖双方直接对话，不收取中介佣金，这对传统的中介格局冲击很大。”何凌飞说。

对于后市，何凌飞颇有些信心不足。“从这几年的规律来看，4月份是楼市复苏期，5月份房价开始上涨。后市如何，关键看5、6月份是否有新的宏观调控政策出台。如果没有，才有可能发生实质性回暖。”

■本报 刘晓云 深圳报道

二手房成交量从2月份的1499套到 月份的 211套，对于深圳楼市而言，这一变化难以令人欣慰。“相较于以前每月6000套的成交差距，已经成为近期难以逾越的鸿沟。”深圳中原地产总经理李耀智说。

据世华地产成交系统的数据显示， 月份深圳二手房市场的一大特点是成熟片区的成交量占总量的比例较大，而且成交房产均以中小户型为主。

今年1～ 月，深圳关内二手房市场90平方米以下的住宅成交占比分别为68.8％、69.5％和70.8％，呈递增趋势。中小户型总价低、实用性高，受到过渡型自住与投资购房者的青睐。

世华地产研究中心总监肖小平表示，从实际成交来看， 月的深圳楼市并没有迎来预期中的回暖，供应总量也与1月份的 017套持平。

美联物业市场研究部主任徐枫表示，随着新房销售价格的逐步下调，二手房价格面临调整的压力。“特别是关外居民收入水平较低，对楼市的支撑力相对较弱，这将直接影响关外二手房市场的复苏。相较而言，关内中心区由于土地资源稀缺，居民收入水平相对较高，具备市场回暖的基础。”

“成交量微升，一方面是因为年后自住型买家的购买力释放，并带动观望人群入市；另一方面是许多新盘降价，促使二手房卖家调整报价，促进成交。”李耀智说。

“4月是二手房市场的关键期，过去几个月被抑制的住房刚性需求释放，自住型成交增多。投资者为了资产保值，必然也会再次进入楼市。”在肖小平看来，目前二手房价格的调整是一个讯号，将直接促使4、5月份的成交量保持平稳增长。

这个观点得到了李耀智的赞同。但李强调，在没有新的宏观政策出台的前提下，4、5月份二手房成交量将保持平稳，但要回归以前每月6000套成交量水平仍有较大难度。

“基于租金看涨的预期和市场资金的充裕，二手房交易量下跌的可能性不大。”徐枫认为，深圳的二手房市场走势将进一步分化，福田、罗湖的二手房价格将趋稳，南山、盐田、龙岗、宝安的价格则有一定的下降空间。

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