优帕克从四维度解析长租公寓市场权衡

优帕克从四维度解析长租公寓市场

租房市场是时下房地产领域最炙手可热的领域，但中国的租房市场相对于交易市场而言还只是个新生儿，许多人甚至是房地产从业人员对于租房市场的理解存在空白或偏颇。在2017博鳌地产论坛上优帕克集团互联首席运营官COO杨剑凌从四个维度解析租房市场。

租房市场潜力巨大

“在中国未来15年，中国的住房自有率一定会下降，这个是跟中国的经济发展有关，跟我们的房价有关，当然这个下降对很多老百姓来说并不是一件好事，因为有房有车是大家的梦想，现在买房梦越来越难圆了。”在租房市场的风口下，越来越多的人将弃购房转投租房，依靠租房解决居住问题也是目前政府调控的主要思想。

根据优帕克数据中心统计的数据显示，2006年，他们的中国国籍客户数量为0，大部分的租户是欧美和日韩。主要为外资公司的高管租客提供服务。但到了2016年，中国籍租户占到了总客户数量的60%。现在每个月新增的租客数量中就有一半来自中国籍，这是一个非常大的变化。中国籍租客比重增加并不意味着外籍租客数量减少，因为他们的整体房源数量在增多，中国的中产阶级崛起为租房市场提供了巨大消费市场。

链家研究院此前也发布报告称，预计到2030年整个租房的市场规模能达到5万亿，基本上是现在的5倍。租房市场潜力巨大。

租房市场将走向更加专业化

杨剑凌介绍，在现有的租房市场竞争中，越来越多的市场用户开始追逐品牌公寓，现在的运营商也在向专业化转型，注重做公寓的品牌。中国相比美国和日本等发达国家，公寓运营商的市场占有率仅为2%，大多数房源都是来自个人房东。随着越来越多专业参与者加入，公寓运营商的市场比率肯定会增加。同时，因为个人房东专业能力必然不如专业运营商，未来个人房东与专业机构的合作也是一种趋势。

未来15年内，中国租房市场中，公寓运营商的市场占有率将上升至20%，接近美国、日本等发达国家水平。

因为参与者增多，消费者的选项也会增加。在这种情况下，服务质量就成为争夺市场的核心竞争力。

租房行业绝非暴利行业

卡耐基曾提出取得成功的五种训练方法：“建立更大的自信、加强人际交往能力、加强沟通技巧、培养领导技能、改善我们的态度和减轻压力”。因此 很多人都以为长租市场会是暴利行业，这其实是一竿子打翻一船的偏见。房地产交易市场利润不菲，但租房市场绝非暴利市场。

10%是一个非常理想化的数字，从他们集团15年的运营经验来看，公寓行业不是一个暴利行业。它是需要非常精细的专业化的运营，从拿房成本跟装修摊销合在一起大概占了70%到80%的成本，空置率每上升一个点，全年的利润都有可能被吃掉。这是一个对运营能力要求十分高的行业。”

链家研究院院长杨现领此前曾透露，“租金的毛利润大概在15%左右，能够不亏钱就已经很牛了。”租房市场的利润率肯定比不上交易市场。

运营服务是决胜关键

优帕克服务式公寓从以前盘踞上海一地发展至如今覆盖全国各大主要城市，成为租房市场中的一个巨头。其成功的秘诀还在于运营。他们的管理运营体系可以分为：营销体系、IT体系、服务体系三大板块。

营销体系的主要职能是引流，通过互联平台吸引房源和客户资源汇集到平台，从而搭建获客渠道。之后，通过线上和线下营销完成销售任务。

IT体系的主要功能是简化管理流程。第一层IT体系是把普通的ERP系统与云端嫁接，到了SaaS系统。这个系统可以支持所有新开发项目，通过模块化定制就能快速导入。第二层是Pagoda分析系统，它可以提供各种实时管理工具和报表。第三层是当下另一个热点，人工智能AI系统，通过机器不断地学习人的决策，最终对决策提供支持。

服务体系是整个运作模式的核心。不仅仅只有类似打扫保洁、工程维修这些基本服务，通过对接社会上其他行业的明星企业实现强强联手，从整个生态链角度提升房屋溢价。比如，在教育方面，他们与上海的国际学校合作，从招生的咨询到报名，提供整个链条的服务，这种增值服务对租客来说就是非常有价值的。对于学校方面而言也能获得更多的生源，真正实现了共赢的目的。

随着“存量时代”的到来,国内房地产业必将加快变革,过去租房市场粗放发展方式将发生根本性的变化。对于国内长租公寓管理企业来说，将迎来一轮市场发展机遇。

作为国内最早的高端服务式公寓管理机构，优帕克集团发挥行业先导优势，依托15年的高端服务式公寓的管理经验，精细化的数据化平台运营，全力为租客提供“行所至，家所在”的安居生活。