受困融资房企将苦熬生死百日.源泉
万科“折后”强力推盘
从去年年底的“拐点论”,到今年2月份的沪上第一波打折潮,再到 月中旬以来4个楼盘的大手笔推出,房价一路上扬。万科在不到半年时间,玩足了楼市的滑翔游戏。
如果说从王石的“拐点论”到楼盘的打折,这一切在逻辑上顺理成章的话,近期,万科的做法则有些让人摸不着头脑:从 月16日以来,万科在上海的中林苑、四季花城、阳光苑、燕南园接连开盘,其速度之快,完全不像一个认为楼市将在近期徘徊在拐点周围的开发商的作为。而在价格上,以万科新里程为例,今年 月份的最新成交均价为16778元/平方米,较去年8月的1408 元/平方米上涨了20%。在诸多高调言论和行为的背后,万科究竟打的什么算盘?
“我觉得万科之前的行为是出于对上海市场了解不够,或者说,被市场误导了。由于深圳楼市确实像上海2005年那样跌得很厉害,这导致了万科在春节前制定了95折的策略,甚至有市场传闻,卖得不好的话,可能要在 月底打9折。”佑威房地产研究中心主任薛建雄对如是说,“但没想到的是,在打95折的时候,房子就非常热卖了。这让万科意识到,上海楼市与深圳的不同——只是前期过快上涨后的一个小调整。于是,万科本来打算 月29日推出的几个楼盘全部提前一周,在 月2 日就推了,而且都不打折。”
然而,对于这一信息,来自市场的另外一种解读是:即使是万科,也急于在这个市场上回笼资金,尤其在市场看上去并不火爆的时候,更要率先打折。
一些非职业外交官出身的美国驻外大使不时出洋相或因不当言论引来外交争端。1957年就万科目前仍在上海不断推出新盘的举动来看,至少说明该公司对市场依旧看好。而这或多或少对楼市的上涨起到了推动作用。
捂盘或抛出,是个难题
事实上,无论4月的楼市回暖与否,开发商在资金面上都不会再像往年那般得心应手了。即使万科,在快速回笼现金流的同时,也开始考虑资金的问题。开发商们集体面对的最大门槛,开始从土地转向了融资。
SOHO总裁潘石屹公开表示,恒大IPO搁置被认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件,而跟在恒大后面,要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家,预计募集资金达200亿美元。而恒大IPO搁置对这40多家房地产公司而言,无论是在资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。
“他们下一步就会马上调整战略。现在,中国境内实施从紧的货币政策,而走境外资本市场这条路又被堵死了,所以我认为,未来100天将是多数房地产公司发生剧变的一段时间,开发商之间的分化将更为严重。”潘石屹认为。
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