上海二手房成交脱困至少需两月美食

与新房存量相比，二手房市场的挂牌量增幅更为明显。

先来看一组来自德佑地产的数据，截至今年1月底，上海二手房市场挂牌量已经突破17万套，高出去年年初14%左右。

与居高不下的挂牌量相比，二手房成交量却陷入历史低谷。自2011年8月起，全市的二手房成交即出现了明显的下行趋势，11月成交量跌至692 套的低点，仅仅相当于7月成交量的一半，虽然12月的成交量回升至7602套，但仍然处于低位。

二手房成交连续数月的低迷直接导致了挂牌存量的增长，不少挂牌房源面临着有价无市的局面。

“目前正处于春节市场低谷期，房东还在等待市场回暖，而购房者也不愿意贸然出手。所以除了一部分急需置换的购房者外，二手房成交还将至少低迷两个月。”同策咨询研究中心总监张宏伟对表示。

改善型抛盘激增

改善型抛盘卖家激增是促使二手房挂牌量出现增长的主要原因。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔分析指出，为改善居住条件而抛售家庭唯一住房，该类业主在2011年10月统计中占比为77.5%；他们多数被降价新盘所吸引，抛售的房源往往可在挂牌价基础上作出5%~10%让价，一是为了在淡市期间尽快售房回笼资金，再就是新房降价也为其让价提供空间。

另有一类闲置抛盘的二手房业主在2011年10月的统计中占比为16.1%，此种业主在楼市调控持续和新盘打折促销日渐普遍的情况下，对房价回落的预期增强，认为房产未来升值空间不大，想回收资金转投其他领域。这其中一些人可能是本身经营实体经济，持有多套房源，在信贷收紧环境下，为缓解流动资金紧张，暂时挂出套房源救急，且降幅往往较大；一旦资金问题解决，价格则会恢复至市价水平，且存在撤牌可能性。

除了上述两种主流业主心态外，其余挂牌业主则多是持有试探性心理，即以自己的心理价位挂牌，能卖则卖，并不急于出售。再就是市北区域的部分经适房申请成功的业主，为尽快凑齐首付，也在现阶段开始降价挂牌其小户型公房。

挂牌量或创新高

针对今年二手房市场的走势，张宏伟给出了悲观的预测。

他指出，随着今年初存量房贷利率自动调整，业主的还款压力将进一步提升。与此同时居高不下的挂牌量，以及愈演愈烈的一二手房价格倒挂现象，都将进一步打击业主持有的信心。所以预计在年中二手房价格将出现突破性下跌，而挂牌量可能还会继续创新高。

“从目前二手房市场情况来看，买卖双方的预期差距将成为主要的矛盾。”德佑地产研究主任陆骑麟认为，买方看跌的情绪随着调控的持续会愈发强烈。虽然目前不少二手房业主对价格做出了一定的让步，但却与买方的心理预期仍有一定的差距，坚持不松动价格的二手房业主也不在少数。

随着时间的推移，二手房降价的广度和深度都会有所加大，成交量在去年年末低谷的基础上有所回升是可以期待的，全市均价的下调也在情理之中。

不过，由于二手房业主一般并不存在一手房开发商那样的资金压力，二手房降价的幅度截止到2011年会与一手房有较大差距，对成交的拉动作用相对有限，因此成交量的回升幅度恐怕难以完全抵消挂牌存量继续上涨的趋势。

观点：

同策咨询研究中心总监张宏伟：对于购房者而言，二手房的优势在于小区环境基本可见，居住氛围也相对成熟，还能即买即住。

因此急需购买二手房的购房者还是应该选择那些离市中心近的老公房、动迁小区抛售的住房或房龄超过5年以上的次新房，这样既能节约税费支出，还能保证必要的生活环境和氛围。

对于二手房业主而言，在投资氛围比较强、居住率比较低的小区，建议降价15%抛售部分手中的空置房源，而对于比较成熟地段的小区，可以选择转售为租。

德佑地产研究主任陆骑麟：在目前的市场氛围之下，对于资金压力相对不紧张的业主来说，可以考虑先租后卖的方式来缓解当前楼市房价调整的预期。

对于资金压力相对较大的业主来说，需要等待一个卖房时间点和客户。因为当前市场下，二手房市场并不缺客户，缺少的是优质持枪殴打前往采访的媒体工作人员房源，那么业主可能等到价格合适的客户就能马上成交。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔：调控压力短期难以改变，是否值得入市需要更多地从量、价关系上判断。

首先，成交量已见底。经过长达半年的下降，目前新房市场交易量已经逼近底部，剔除春节前后的季节性因素所带来的小幅波动，后市成交量将在目前基础上保持稳定。二手房市场也是如此，根据一、二手房量、价走势的传导规律，其交易量将跟随新房走势止跌、时间点的滞后约一个半月，况且如今交易水平已经提前进入“春节行情”的低点，可谓跌无可跌。

其次，已有房价降幅已被市场认同，未来降价主要体现在范围的扩大。以2011年11月新房市场的止跌来看，开发商对自身项目果断降价对成交回升产生的推动作用功不可没，而且大多也取得了预期效果，成为市场的阶段 易主力。由此产生的共识是，新房降价20%，房源即可获得去化；其降价趋势也将逐步传导至二手房，但幅度会稍小。因此，房价降幅的进一步扩大难以出现，市民更需关注的是哪些房源可能后续跟进，择机入市。

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