警惕过度开发滇池北岸开发宜限房生存

近年来，随着昆明城中村改造的推进以及城市扩容的更新，滇池区域的开发再次被提上日程。

近日，昆明滇池北岸三个半岛首期供应的25宗共约2600亩土地挂牌出让。这意味着，滇池北岸区域的开发进入实质阶段。

昆明市社科院社会学所所长、副研究员高军认为，昆明滇池国家度假区目前最大的发展瓶颈就是房地产项目过多，导致度假区土地利用率不高，且纯房地产业属一次性税源，不利于该区域长远发展。“度假区必须严控房地产项目。”

“全昆明最好的一块地”

今年6月，昆明土地市场异常火爆，一个月的供地量便超过2010年全年总量。其中，昆明湖滨生态城的土地供应占了一大半。

昆明湖滨生态城位于滇池北岸、环湖东路以西，由星海半岛、福保半岛以及宝丰半岛组成。环湖东路正好穿越这三个半岛，轨道交通2号线、5号线也将直通昆明湖滨生态城。环湖路通车后，湖滨生态城距昆明主城和呈贡新城均为15分钟车程。

昆明湖滨生态城规划面积约8.61平方公里，可建设用地面积4.51平方公里，首期供地25宗，拟供地面积约2600余亩，净用地面积约162 亩。其中，最小净用地面积为11.59亩，最大净用地面积为226.11亩。用地性质包含旅馆业用地、零售用地、商务办公用地、办公用地、文化艺术用地等，适宜开发建设高品质度假酒店、休闲商业及总部基地。

云南省城乡规划研究设计院原院长庄忆表示：“这是全昆明最好的一块地。”在他看来，与滇池北岸三个半岛相邻的五甲塘片区，也是一片价值洼地。“这两个片区之间的开发联动效应比较明显。与相邻的发展较为成熟的滇池路板块、东南板块以及官南板块相比，前述两个片区还是一块未开发的处女地。”

“昆明巫家坝机场两年后将拆除，届时那里将打造成一个大型的商业中心。在巫家坝和五甲塘之间，已规划了一条100米宽的生态景观长廊。沿着这条长廊，从巫家坝到五甲塘只需要几分钟。”昆明尚居地产副总经理黄志国认为，五甲塘及其周边的区域5年后将成为昆明市区的一部分。

警惕过度开发

据悉，滇池治理已正式列入国家“十二五”规划纲要。《中国向西南开放桥头堡建设总体规划》提出，继续把滇池治理列入国家重点流域水污染综合防治重点项目，设立滇池流域国家级高原湿地保护区，同时在湖滨生态城地块还规划了4平方公里湿地。

亲水之地也是房地产商“兵家相争”的高地，滇池北岸亦是如此。从2009年末到2010年初，中海、万科、等大鳄纷纷与该区域的土地一级开发商合作。在业内人士看来，这是三大地产巨头有意进驻滇池北岸的开始。

但在轰轰烈烈的房地产开发热浪来袭之际，该区域也面临着区域发展定位的考验。

实际上，滇池区域的开发在十几年前便已开始，但随着近几年来开发项目的扎堆，出现了规划定位不准确的问题。过度开发对区域的发展造成的后遗症依然在发酵，最明显的便是以旅游开发的名义进行房地产建设。

以昆明滇池国家旅游度假区为例，据统计，海埂片区原10平方公里的区域内60%以上都是房地产项目。

这个历史遗留问题，曾给昆明滇池国家旅游度假区的成长带来了不少烦恼。

高军认为：“度假区必须严控房地产项目。”他表示，由于度假区靠近滇池，房地产项目过多非常不利于滇池治理。“现在滇池最大的污染主要是污染，在周边建房肯定对滇池不利。”

值得注意的是，在没有扩容的滇池旅游度假区的规划版图中，昆明滇池国家旅游度假区位于昆明市西南部，滇池北岸。

而据相关报告显示，在滇池北岸的周边，已形成低密度高端住宅集群，相邻的东南板块以新螺蛳湾国际商贸城为代表的商业已成气候，加上官南板块成熟的社区居住氛围，都将对五甲塘半岛板块的生态休闲、商业、居住形成支撑。