行业地产限购逐步退出历史舞台对行业意义重大

地产：限购逐步退出历史舞台 对行业意义重大 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

14年下半年开始陆续有城市放开楼市限购政策。26日晚间，珠海市住房和城乡规划建设局在其官方站公布消息，宣布调整房地产市场调控“双限令”。至此，46个限购城市中，仅剩下北上广深四大一线城市其后及三亚等5市仍没有取消限购政策。

点评：

最早的楼市限购政策是始于2010年北京出台的“国十条”，其提出北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》作者：刘立伟，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。随后在中央进一步加强楼市调控、意图抑制房价升势过程中，陆续有更多的城市加入限购之列。大部分城市的楼市限购政策集中于2011年及2012年出台，而总累计出台了限购政策城市达到46个。

过去 年，集中的以限购等行政手段打压楼市，在实际上看来见效并不十分明显，12年及1 年大部分重点热点城市房价上涨势头不改，楼市继续炽热。201 年新一届政府上台，新领导人调控楼市的思路有所改变，以更尊重市场化的原则，更注重以长效机制推进来调控楼市，而不是延用过去的行政手段打压。14年陆续有地方政府放松当地的楼市限购也得到了中央的默许。

总的来看，我们认为即使一线城市短期内仍不可能放开当地的楼市限购政策，但其它绝大部分城市已经解除或放松限购“紧箍咒”，显示历时 年的以限购等行政手段调控楼市，基本已经告一段落，限购政策将退出历史舞台。

对于销售影响来看，据我们观测，大部分限购放开城市，在限购放开当月，楼市成交均会有一定幅度回升（集中签约原因造成），但之后又会恢复平静。我们认为主要仍是与当前楼市景气度有所下行有关。但限购退出的意义在于，前期合理的改善性需求、投资性需求被误杀或被拒于门外的状况得到更改。改善及投资性需求将对楼市未来持续的需求带来重要支撑。

整体来看，楼市政策持续吹暖风得到进一步验证。而在当前楼市景气度下行，房地产开发投资增速大幅回落（从年初约20%的高位回落到当前1 .2%），土地成交遇冷等背景下（对年内经济增速的拖累及当地政府财政收入的影响不容忽视），以信贷放松、优惠等政策促进成交的预期也越来越高。四季度银行对房贷松绑可能性增加。

投资建议：行业基本面继续探底，政策转暖得到进一步验证，而资金面陆续改善预期也愈加强烈。这将有利于房地产板块持续的估值向上修复行情。维持板块“谨慎推荐”投资评级，预计四季度板块仍会有不错的表现。

风险因素。房价及销售大幅回落超预期、房企信贷违约现象超预期。