房地产饱和的不是房子而是需求.蹭飞

情景1：

牛哥常回老家看看，

碰见居住在县城的同学，听说我做房地产，

本着为我好的心，跟我说，

以后房地产没前途，还是干点儿别的吧。

为什么呢？

现在我们80后这一代独生子女居多，结婚有婚房，再买改善型房子，一辈子怎么也有两套房子，继承下去，下一代一结婚就有三四套房子，都不缺房子，都不买房子，房地产必然没前途。

有道理吗？

情景2：

我们经常去做调研，分析一个城市的房地产市场环境，

判断某个项目的可行性。

很重要的指标就是：

年去化量是多少，库存去化周期是多长时间，

..................

一旦库存去化周期大于18个月，

作为重要参考值，

结论就是，供大于求，风险较大，投资需谨慎。

有道理吗？

情景 ：

大家常说，

平山不行，球大个地方四五十个楼盘，

南宫不行，老百姓一个月赚个两三千，十年不涨了，

衡水不行，没啥大企业，百万平米的楼盘倒是不少，

无锡本地人都有两三套房，外地人也不在无锡买，房价根本涨不起来？

......................

你听了会咋样？

做房地产，

很多时候我们会被“收入比”、“库存量”“人均几十平米”等这些市场分析定式工具所影响。

但很多时候，我们被打脸了。

以前我们做别墅市场定位，结论石家庄的有钱人是绝不会在石家庄买高端别墅的，有钱人都去北京买了，结果被原河名墅打脸了。

石家庄西部山前区域，只适合做别墅，洋房没人买，结果被龙湖天宸原著和荣盛阿尔卡迪亚抱犊寨打脸了。

县域市场不适合做纯高端项目，卖不了高价，结果被碧桂园的“劳斯莱斯”打脸了，冀中南地区多个县城出现“类劳斯莱斯”产品，我所知道的都卖的不错。

如此例子，不胜枚举。

我们做房地产，做的是项目，不是行业；

拯救地球、拯救行业、拯救城市的事儿，

你干的来吗？

那本来就不是你的事儿。

看起来再饱和的供需关系，

再激烈的竞争环境，

再惨淡的地产市场，

都有那么几个项目卖的很好。

市场研究的结论，不过是一个参考指标，

更重要的是需求的研究。

因为，

人们追求美好生活的欲望，是亘古不变的，

有了更好的经济基础，

就要换更舒适的房子，这个需求是不变的，

跟他有几套房没有关系。

除了居住本身，房子本身附带了很多的属性，

安倍政府虽然降低了外交战略上的调门每一个属性对于购房者的意义程度都不一样，

很大程度上，他是为了某几个属性而购房，

触动他的可能是教育、环境、医疗、景观等等，

触动他的可能是： 0平米的小院、中西双餐厅、气派的入户大门、能四代同堂、8米宽的阳台等等，

也可能是身份的象征、圈层的进入、同类人群的吸引。

做房地产，可怕的不是市场，

可怕的是，僵化的开发理念。

僵化的需求研究方法，僵化的产品理念

..............

如果你的项目，

是客户排他性的唯一选择，

能让不缺房子的客户，死活想买一套，

如果你能让客户，卖掉自己的旧房换新房，

什么房地产调控，什么区域竞争激烈，

什么跟随性降价，

滚尼玛一边的去，

未来你的项目，只有赚大钱和更赚钱两个选择了。

所以，回到本文的题目“饱和的不是房子，而是需求”。

更多的“饱和市场内的神盘”的案例分享，

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地产老牛介绍： 扎根石家庄，十年地产从业经验，操盘数十个，地产段子手、买房问答哥、经验分享家。...