高考加油地产恒大全国降价猛造势深圳调控细则真温柔魏家

地产：恒大全国降价猛造势 深圳调控细则真温柔 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

重点关注上周行业焦点：深圳出台调控细则及恒大宣布全国楼盘降价。

简评：此次深圳出台的细则明显不如北京严厉，也低于之前的预期；恒大地产而言，率先降价是一个很好的营销策略，如果把楼市的调整阶段分为：价平量缩、价量齐跌、价跌量增三个阶段的话。目前的楼市总体上还处于调整的第一阶段。市场原先的普遍预期是：房价下跌可能要发生在下半年供应量上来之后。但是，恒大的降价有可能会加速这个调整。

行业投资策略与评级我们仍然维持地产股整体“持有”的评级。虽然，股价的连续下跌，使得整个板块的静态NAV（以当前房价为假设，估算的结果）的折价率已经上升到40%左右，但是市场的悲观气氛并未消退，股价难有大幅反弹的机会。

本周，上海等地的调控细则将陆续出台，房产保有税问题是否会在重庆、上海的细则中得到体现，还不得而知，投资者还是以静观待变为宜。

模拟组合：从上周首次推出模拟组合以来，组合资产一周的绝对收益率为-6. %，相对行业的超额收益为2.7%，相对沪深 00的超额收益为1.2%。这个超额收益主要归功于我们低于基准权重的50%行业配置权重。本周，我们继续暂组合配置不变。

成交量环比下跌城市占比91％，同比上涨城市占比77％一手房市场：

成交量：上周成交量大幅下滑。环比来看，91. ％的城市成交量环比下跌；同比来看，本周同比下跌城市个数占比76.5％；价格：环比来看，仅 . ％的城市环比上涨，较上周的66.7%有明显下降；同比而言，100％的城市上涨。存货：本周9大重点城市的存货可消化时间为4.7月，与上周持平。

二手房市场：下滑明显。环比来看，我们观察的6大城市中，66.7％的城市成交量环比下跌；同比来看，60%的城市成交量下降。

一、重点关注（一）上周行业焦点深圳披露调控细则上周，继北京之后，深圳也公布了遏制房价的调控细则。与北京的“补加一刀”相比，深圳没有附加特别的措施。

简评此次深圳出台的细则明显不如北京严厉，也低于之前的预期。我们在下表中，将国十条、北京细则和深圳细则进行了分项比较。

“从数据上来看成交量每隔一周就要下降一半,基本上达到了调控的效果,暂时不需要出台更严厉的措施”，深圳市房地产研究中心一官员的话很好的解释了深圳细则低于预期的原因，这也体现了地方政府出台政策为难之处。至此，全国房价三大标杆城市的北京和深圳已经出台了细则，仅剩下上海细则尚未出台（据传将在5月15日前后出台），而上海是否会在调控细则中直接提及流传以久的房屋保有税，则是大家最关心的问题。

1、实行更为严格的差别化住房信贷政策。

2、要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供依法办案程序上简化了诸如查询被执行人身份信息、下落线索等手续1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

、对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

1、增加居住用地有效供应。

2、调整住房供应结构。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。