高考加油地产数据有喜有忧建议以静制动博弈政策魏家

地产：数据有喜有忧 建议以静制动博弈政策 -12 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事项：

月9日，国家统计局公布了2012年月份全国房地产运行数据。

评论：

销售额下滑幅度超预期，短期对股价影响负面，中期未尝不是利好2012年月份，全国商品房销售面积每月的经营业绩几乎都达到1000万元的亏损。B2B外贸业务MadeInChina7004万平方米，同比下降14.0%，其中，住宅销售面积下降16.0%；商品房销售额4145亿元，下降20.9%，其中，住宅销售额下降24.7%。

商品房销售面积下滑幅度与我们在年度策略中预测的一季度累计增速下滑-12%接近，但销售额明年将在2000万元的基础上继续追加投资。下滑幅度大幅超预期，我们在年度策略中预测销售额将二季度见底，为-20%，月份的销售额下滑幅度超过了我们的预期。

我们认为，销量额下滑幅度超预期的主要原因有：（1）流动性改善时点提前，按揭时间由二、三个月缩短为一、两周、首次臵业利率由1.2倍回归至基准，使得开发商愿意降价跑量，降价跑量时点比我们在年度策略所预期的三、四月份提前；（2）去年同期，限购范围向省会城市扩大，“限购”预期带来的“催购”效应导致楼市出现抢购现象，刺激同期销量，使基数较高；（ ）去年同期楼市新增供应较多，这一点从我们重点跟踪城市同期市场可售量水平动可以看出，而今年，由于房地产商一直以来的战略防御，市场供应已经开始进入下降趋势，市场可售量开始下滑，供应不足也对销售带来小幅的抑制作用。

对股价的影响：①销售额下滑幅度虽然超预期，但销售面积及销售额反映的趋势是和我们的预测是一致的，这将动摇部分因所谓“小阳春”而追捧地产股的资金信心，短期利空地产股。事实上，对于所谓小阳春，我们并不认同，在数据库周报及行业周报中也多次提醒“二月份销售环比一月份好并不意味着销售真正的好，从我们跟踪的18重点城市数据看，目前销售面积绝对量仅仅是回复到去年4月下旬断崖式下跌后的水平”，若期望今年累计销售面积不出现负增长，后面10个月的销售面积能否持续环比增长很关键，这取决于政策能否继续松动，而且销售面积持续环比增长后房价能否继续保持滞涨，也是未知数，在量价齐升后，政府的容忍度有多高也不确定，我们担心会出现去年 月底及6月底的情况——略现量价齐升，政府态度立马转硬，地产股反弹行情终结，因销售回暖而追捧地产股的资金悉数被套；②中期来看，我们坚持认为今年地产股的行情在于逆周期的机会，销售越差，风险传导越快，倒逼政策松动的概率越大，销售额下滑幅度超预期，有望倒逼政策加速松动，对中期而言未尝不是利好。

投资增速仍居高位，好于预期，利空地产股2012年月份，全国房地产开发投资54 1亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资 71 亿元，增长2 .2%，增速回落7个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%，占比下降约4个百分点。

投资增速好于我们及市场的普遍预期，我们认为其中的原因有：（1）三四线城市预售门槛低，这些地方的项目在预售之后投入远大于预售前，过去两年三四线城市热销，在一线城市和二线热点城市销售下滑情况下，全国销售数据仍保持了较好增长，这导致在建工程投入短期很难降下来；（2）住宅限购后，资金挤出流入商业地产领域，导致商业地产投资占比提升，弥补了住宅投资下滑。

对股价的影响：本轮调控至今，就业形势一直良好，目前不仅没出08年的农民工讨薪、开发商大举裁员、降薪的情况，反而低端劳动力价格已攀升到历史新高。政府工作报告已将今年经济增长中枢下调至7.5%，月份房地产投资增速仍在高位将减缓调控引发经济向下的担忧，对地产股显然不是好事，意味着倒逼政策松动的难度增大。

土地购臵金额仍保持增长，好于预期，利空地产股2012年月份，全国房地产开发企业土地购臵面积4684万平方米，同比下降0.5%；土地成交价款1044亿元，增长5.8%。

土地购臵面积和土地购臵费同比增速的回落速度较去年四季度有加速趋势，这一点符合我们前期一直强调的“房企在连续博弈中走出囚徒困境、以少拿地、减开工来应对调控”的判断，但土地成交价款仍维持增长，好于我们以及市场的普遍预期，原因：①资金流入商业地产地块超预期；②部分央企融资能力强，博弈政策松动和抗周期能力均较其他开发商好，敢于拿地，拿地、扩张节奏加快，超预期。对股价影响：2012年中央和地方财政预算案出台，媒体报道、“今年土地出让金计划将比2011年下调18.6%”，虽然我们在草案的摘要中未查到该数据，但不排除在完整版中有，我们认为属实概率很大，因为草案摘要披露了今年地方政府性基金本级收入下降16.8%，而土地出让金正是地方政府性基金的一部分。中央对今年土地出让金给予下降18.6%的预期，说明看空今年的土地市场，意味着对土地出让金的下滑已有充分的心理准备，月份土地成交价款维持增长且好于市场预期，意味着行业指标下行倒逼政策松动的难度加大，不利于地产股投资。