三季度净吸纳量创新高北京写字楼市场有望转.DG

第一太平戴维斯最新发布的市场报告显示，随着经济回暖迹象逐步显现，第三季度北京甲级写字楼净吸纳量环比大幅上升94.9%至17万平方米，创造了过去六个季度以来的最高值。尽管季度内有超过22.25万平方米的新增供应进入市场，但在金融街与CBD强劲吸纳的支撑下，市场平均空置率仅微增0.1个百分点至21.9%。

市场人士预计，伴随经济复苏，写字楼的需求量将逐步释放。在租金逐渐企稳的背景下，北京写字楼市场有望在未来两个季度调整到位。

吸纳量创新高

第三季度北京市场共有四个写字楼新项目入市，包括三个甲级与一个乙级写字楼，为市场增加了22.25万平方米的可租赁面积。至此，今年前三个季度共有17个项目超过10 万平方米的可租赁面积进入市场，略高于2007年102万平方米的历史峰值，创造了新的供应高峰。与此同时，第三季度市场吸纳环比上升约95%至16.99万平方米，成为过去六个季度以来最高的单季吸纳量。

第一太平戴维斯助理董事王琼表示，需求增长主要受益于跨国企业在经历了半年多的缓速期后逐步恢复了业务扩张的需求，这些企业力争在预算内寻求最优的写字楼选址方案。过去三个月中，金融、能源与信息技术等行业的企业利用各区域市场租金下跌迅速扩张，成为了拉动市场需求的重要力量。

值得注意的是，第三季度各区域市场空置情况变化不同。由于季内7.5万平方米的新增供应入市，东二环取代CBD周边成为空置率最高的区域市场。而燕莎地区的空置率在没有新增项目的情况下上升1.8个百分点。分析人士指出，由于每月155.7元/平方米的租金压力，使得部分租户选择迁离这个北京租金第二高的区域市场，寻求更低的租赁成本。

金融街的空置率在第三季度内有了极大改善。可租赁面积达5万平方米的甲级写字楼在金融街中心成交活跃。市场人士预计，2011年以前有限的新增供应与具有竞争力的投资政策，将使该区域市场在租金与入住率增长方面保持领先。

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根据有关统计，第三季度北京甲级写字楼有效租金为每月148.4元/平方米，环比下跌1.8%，自年初至今已累计回落15. %。尽管租金连续四个季度下行，但环比跌幅从一季度的8.9%到目前的1.8%已大幅放缓，这表明市场在明显恢复的需求支撑下已运行至接近底部的水平。

数据显示，第三季度金融街区域写字楼租金已开始回升，租金为185.9元/平方米，环比上涨1.8%，较排名第二的燕莎地区租金高19.4%，成为第三季度租金唯一上升的区域。

与西部区域市场较低的空置率和逐渐企稳的租金水平相比，北京东部区域市场的空置率持续上升，租金则继续下行。由于供求不均的影响，东部地区第三季度租金环比下跌 .0%，较2008年同期的高峰值已累计下滑20.6%。其中，东二环、CBD周边及CBD的租金环比分别下降4.6%、 .5%和2.6%。

王琼表示，越来越多的企业正走出经济危机的阴影。与缩减费用相比，他们更专注于扩张业务、谋求更大的市场占有率。因此预计年内至2010年，内外资企业对写字楼的需求仍将保持强劲的走势。在逐渐稳定的租金水平以及强劲的市场需求支撑下，市场或将于未来两个季度调整到位。