三季度万科预警.源泉

过去一年(2007年)，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在执行层面仍贯彻不够坚决、彻底。

万科于昨日发布其三季度报告，在中期对全年开发目标进行调整的基础上，万科再次削减110万平米的全年开工计划。与此同时，万科首次透露今年可能出现存货亏损，并同时计划提取人民币5. 5亿元，用作可能出现的存货跌价拨备。

业绩同比下降

报告显示，三季度万科实现销售面积1 6.6万平方米，实现销售金额114.9亿元；较上年同期分别减少9.4％和 1.9％。月份，万科累计实现销售面积402.4万平米，销售收入 56.1亿元，分别比去年同期减少8.9％和 .2％。

但万科方面认为，截至报告期末，万科尚有 8 .0万平方米已销售资源未竣工结算，签约金额合计约 7.9亿元。事实上月份，万科共实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1％和18.8％。三季度，公司实现结算面积60.4万平方米，结算收入51.9亿元，同比分别增长102.0％和74.0％。

同时，万科方面认为受计提存货跌价准备等因素的影响，公司三季度的净利润为2.15亿元，同比下降1 .4％。万科方面认为，作出净利润可能无法达到预期目标的主要原因是，2007年中国房地产市场出现了过于亢奋的局面，房价和地价出现过快上涨，而同年第四季度市场开始进入调整，这一房价和地价由高涨到下降的过程，以及成交量的急剧萎缩已经给公司带来了成本上升、售价下降以及销售难度加大等实质性影响。

针对万科三季度结算收入增长，但是净利润下降的主要原因，万科表示，这主要是合作项目的算收入和权益净利润存在口径差异造成的。

“绝大多数合作项目的结算收入全额计入公司合并报表，而利润由公司与合作方按合作比例分享。因此与结算收入相对应的应是包含少数股东收益的全口径净利润。”万科相关负责人表示。

于此同时，万科总经理郁亮表示：公司目前还无法对全年净利润的同比变动情况做出更进一步的准确预测，但不能排除全年净利润出现下降的可能性。

缩减开工面积

三季度报告出炉之后，万科再一次调整了全年的开工计划。

在中报消减全年开工计划的基础上，万科再次消减110万平米的开工计划，全年开工计划预计在570万平米左右。

郁亮表示，调整开发计划是为了使产品结构与目前的市场需求类型更匹配，使推盘计划和销售进度相匹配，另一方面，这一策略也有利于增强万科的市场应变能力，由于保有足够的现金资源。

万科三季度报告显示，截至2008年9月底万科拥有货币资金199.4亿元，比中期末的15 .7亿元增加了29.8％，公司期末总负债率69.7％，净负债率仅 4.8％，比中期末的净负债率 7.1％进一步下降。期末，公司各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金。

尽管，万科再次削减全年开工计划，但万科方面表示，1～8月，万科的市场占有率从去年年底的2.1％提高到2.6％(9月份统计数据尚未公布)。

计提存货跌价准备

在三季度公报当中，万科管理层表示：万科根据期末的市场情况，决定对面临风险的项目计提存货跌价减值准备，这些项目包括天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡和北京金色城品项目，共计提存货跌价准备5. 5亿元。

万科方面解释此次计提存货跌价减值准备是根据报告期末的市场情况，在对所有项目进行了全面测试后，遵循客观和谨慎原则，按照“存货项目成本”和“该项目估计销售价款减去未来估计还将发生的成本、销售费用、税费后的金额”孰低的原则来计提的。

万科认为造成此次存货可能出现亏损的主要原因是：“过去一年(2007年)，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在执行层面仍贯彻不够坚决、彻底，也曾经以高价获得了若干幅土地，尽管这部分项目占公司全部项目的比例有限，但毕竟有悖于公司当时的整体策略，这一点无法回避。另一方面，公司在快速扩张的过程中，在牛市的乐观氛围中，对于成本的管理、费用的控制也确实存在一些松懈。

郁亮则表示，存货跌价准备是在遵循客观和谨慎原则的基础上，按照存货成本和可变现净值孰低计量的标准计提的。

王振宇：我当时到了当地关键词：