行业申万宏源地产调控的影响再探讨

申万宏源：地产调控的影响再探讨 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

结论或者投资建议：

3月以来，多地加码地产调控措施。大体来讲，限购城市可以分为三类：一是京津冀和长三角的二线和三四线城市；二是房价上涨较快的一二线城市如广州、郑州、南昌和长沙等；三是其他城市如三亚、连江和赣州等。

调控升级将倒逼热点城市加大土地供应。北京住建委就表示，要“加快、加大商品住房土地供应。三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍”。且“目前已供应商品住宅用地完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。一季度可完成自住型商品住房用地年度供应计划的60%，届时一季度商品住宅用地供应量将是去年全年实际供应量的1.5倍”。而热点城市土地供应的加快，将对地产投资有所支撑。

从调控城市可以看出三四线城市所受外溢效应的分化。从这次调控加码的城市可以看出，上涨最快的三四线城市一般处于长三角和京津冀区域，受到区域内核心城市限购的溢出效应最为明显。事实上，16年国庆密集调控潮之后，长三角的徐州、金华、绍兴等地的销售快速崛起，而珠三角的汕头、江门等地销售也大幅提升。

地产调控的外溢效果与被调控城市的地位有很大关系。长三角、京津冀和珠三角的核心城市，由于经济体量大、辐射能力强，受到调控后其需求外溢到周边三四线城市的能力就比较强。但是对于一些经济体量相对较小的城市，受到调控后需求外溢的效果就不见得会强。

我们上周组织了一次会议，邀请了易居研究院的一位地产专家。他在会议中就提到，合肥吸引人口的能力不如南京，需求就不一定会外溢到周边的城市。同样的例子还包括长沙、郑州和西安等，市场投资还是集中在省会城市，外溢的效果就不太强。

因此，这一轮限购导致的外溢效应还是会有些差别。比如广州加码地产调控后，其需求可能会外溢到珠三角周边的一些城市，包括三四线城市；而他已在本乡发展合作养殖户170多户长三角和京津冀的调控进一步加码后，需求可能会进一步向区域周边地区外溢。但其要想获得 性 福他一些地区如郑州、南昌和长沙等，其外溢效应就不一定会强。

那么，没有受到外溢效应的三四线销售来自哪里？如果仅仅是长三角、京津冀和珠三角的三四线销售增长，尚难以全部解释全国层面三四线地产销售的火爆。因此，三四线地产销售的火爆可能还有其他方面的来源。一是农民工就地务工带来的置业潮。2011年以来，本地农民工的增速就已经开始超过外地农民工，而2016年本地和外地农民工的增速差更是大幅拉大至3.2%。与之对应的，本地农民工在所有农民工中的占比也自2011年起持续提升，2016年更是大幅提升至40%。2016年农民工更多地选择就地务工，也与热点城市房价高涨推升生活成本有关。而这些农民工的本地置业是三四线地产销售的重要来源。三四线地产销售的第二个来源恐怕与新生人口有关。2016年的人口出生率接近13‰，为2002年来的最高值；出生人口增速高达7.9%，是1987年以来的最高值。人口出生率的大幅提升与二胎政策的放开有关，也在一定程度上推升了住房需求和房价的高涨。这不仅仅可以解释三四线地产销售的火爆，也对全国层面地产销售和房价的高增长具有解释力。