上海万平方米旧区改造或成启动楼市新美食

21世纪经济报道 田新杰

颇具老上海感觉的静安、卢湾、徐汇、黄浦等区域，鲜见具规模的可供开发的现成地块，但每年数百万平方米的拆迁量，某种程度上源源不断为市中心房地产开发供应土地的“生产机器”。2009年 月中旬，上海再次启动了新一轮的旧区改造，这次的规模是市中心800万平方米！

上海财经大学房地产研究中心主任印堃华帮做了这样一个简单计算，800万平方米待动迁改造的二级旧里以下房屋，容积率一般为1，拆迁腾出的土地若按2.5的容积率进行开发，就可产生2.5×800＝2000万平方米市中心物业的供应量。

事实上，从上世纪90年代的 65万平方米危棚简屋改造，到本世纪初新一轮旧区改造以及“十一五”中心城二级旧里以下房屋改造，上海楼市实现了“三级跳”，如今，新一轮800万平方米几乎可以称之为市中心“绝版”地块的改造动迁，是否意味着楼市的一个新引擎已经启动？

市中心腾地800万平方米

根据早已下发的《上海市2009年住房建设计划》，今年上海市各级政府将加大财政投入力度，推进旧区和旧住房改造。加快推进旧区和二级旧里以下房屋改造。尤其要以居住环境差、居民改造愿望迫切的成片二级旧里以下房屋为重点，加快旧住房拆除重建改造。重点推进闸北、黄浦、杨浦、普陀、虹口等中心城区的旧区和二级旧里以下房屋改造。

进入 月，这一既定的庞大工程终于正式启动并加速推进。

上海市委书记 月17日前往上海闸北区，实地察看城市旧区改造情况，要求解决动拆迁难题，确保旧区改造顺利进行。同时，拟将旧区改造工作作为一项重要民生指标，纳入各区政绩考核范围。

月19日，上海市建交委、房管局等部门出台《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》，同时“上海市旧区改造工作领导小组”正式成立，上海市市长 亲自担任组长，副市长沈骏担任副组长。

上海市市建交委副主任倪蓉透露，该市的重点旧区改造区域集中在苏州河和黄浦江以北地区，占上海市改造面积的70％。重点五个区域是：虹口区的虹镇老街、杨浦区的平凉西块、黄浦区的董家渡、闸北区的北广场地区以及普陀区的建民村。

上海市旧区改造小组有关负责人透露，目前上海中心城区内尚有约800万平方米的旧区改造需要完成。

“上海市中心城区可用土地资源日益稀缺，这是一直困扰政府部门的一大难题。”印堃华指出。

本地一位不愿透露姓名的开发商负责人则坦言，旧区改造之所以如此受人关注，作为开发商，看重的是这800万平方米旧区改造过程中，将产生多少市中心新增土地供应。“这些地可是寸土寸金的。”

此外，市中心区域的土地供求关系进而影响的商品房供求关系，则是开发商关注旧区改造更为切实的落点。“因为旧区改造几乎是市中心的潜在土地供应和楼市消费需求的最大来源。”沪上开发商资深人士柴一峰坦言。

楼市新引擎？

“动迁需求一直在二手房市场上扮演着重要的刚性角色。”美联物业上海江浦分行高级经理何莹指出。

据了解，在上海新一轮的旧区改造中，将采取增加就近安置方式，在实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式，各区在本区域范围内尽可能建造一些紧凑型、小户型的就近安置房，供居民选择。

目前，中心城区9个区（除浦东新区）都在规划选址，杨浦、闸北、徐汇、普陀等区就近安置房项目已开工建设。

尽管如此，依然有很大一部分动迁居民选择在周边购买二手房。据何莹透露，杨浦区一些已吴念真经拿到动迁补偿款的居民，从去年底开始，陆续成为二手房市场的重要买家群体，促使小区域内的供求关系发生改变，这些区域二手房市场成为整个低迷市场中的逆市热点。

美联物业闸北宜川分行经理王彬也表示，这些区域的二手房价格往往高于其他同地段但没有大规模动迁需求的二手房源。

动迁户对周边二手房市场的小范围推动，仅仅是庞大旧区改造对整个房地产市场形成助推的一个缩影。

柴一峰指出，越是往后，旧区改造腾出的土地往往越是市中心的稀有地块，一旦这些地块出让后用于商品房开发入市销售，往往就是市中心高档楼盘的聚集地，对周边楼市起到拉升作用。

按照印堃华的粗略计算，市中心未来新增供应量几乎可以达到2000万平方米的规模，与上海近几年全市商品房的一列动车从武昌站驶出才5分钟全年销售量相当，甚至远远高于2008年等市场调整时期的年度成交规模。

而且，这2000万平方米房源主要集中在市中心区域。

2001年上海新一轮旧区改造全面启动以来，在每年庞大的市区旧住宅拆除的进程中，上海楼市、房价也展开了一轮接一轮的快速上升，市中心新房销售均价陆续突破5000元/平方米、10000元/平方米、20000元/平方米，实现“三级跳”。

随着市中心最后800万平方米旧区改造的逐步推进，其对上海楼市的“引擎效应”是否能再次显现？ 日前则指出，要用新办法新机制推进旧区改造，把商业性住房开发和保障性住房开发区分开来，大力建设旧区改造配套动迁房基地。

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