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去年，尝到收购“东海广场”的甜头之后，今年，他再次出手，收购了位于上海黄浦区外滩沿线的地块。

6月11日，SOHO中国发布公告称，其通过全资附属子公司成功收购一个位于上海外滩204号地块，这也是SOHO中国继东海广场后，布局上海的第二例。

根据公告，SOHO中国与卖方“国鼎”签订协议，SOHO中国将获得国鼎90%的股权，折合总价约为22.5亿元。

根据SOHO中国的计划，今年有一半的资金将投入上海的房地产市场。在北京、天津等北方城市获得成功的SOHO中国，在上海能否获得更大的成功呢？

低价收购地块

“我们从接触这个项目到今天收购完成持续了一年左右时间，因为这个项目特殊位置等等原因，交易过程并不是非常简单。”SOHO中国董事长向时代周报表示。

外滩204号地块是外滩金融带中最受人关注的几幅地块之一，毗邻上海城隍庙，项目的规划总建筑面积约为189000平方米，其中地上建筑面积约为112 12平方米。

公开资料显示，204号地块的项目公司名为“上海鼎鼎房地产开发有限公司”，其法定代表人蔡实鼎—台湾鼎鼎国际投资有限公司董事长。蔡实鼎自200 年10月拿地以来，由于动迁问题没有进入实质性启动阶段。

告诉时代周报：“外滩204号地块目前已全部拆迁完毕，并已取得国有土地使用，我们希望尽早开工，争取201 年下半年竣工。”

这次属于低价收购外滩204号地块，收购总价为22亿元，地块总建筑面积为18万平方米，折合楼板价约为12000元平方米。而今年年初证大集团拿下的外滩的地块，楼板价为 4148元平方米，两者相差近 倍。

未来外滩204号地块会有很丰厚的投资回报率。目前，上海外滩的写字楼租金在8元每平方米每天，外滩204号地块总建筑面积为18万平方米，按写字楼比例为9万平方米、出租率为2/ 计算，每年可以收到租金1.7亿元左右，如果加上酒店和商场的租金收入，外滩204号地块收益非常可观。

“这次收购对SOHO中国的未来发展应该是一个利好消息，因为SOHO中国一直以来坚持做北京、上海核心地段的物业，应该说外滩这个位置不亚于北京前门这样的地段，是最好、最有代表性的地段，加上它有大量的物业，对公司发展是一个大的利好。”易居中国分析师薛建雄表示。

北京模式能否复制

SOHO中国在北京开发了“SOHO现代城”、“三里屯SOHO”、“SOHO”等项目，均以小户型的办公楼入市，这种投资型的物业在北京获得了较大成功，在上海能否重演？

位于南京西路上的“东海广场”是第一个在上海收购的项目。该项目原是烂尾楼，收购之时，产品已经完成定位，基本不适合做大规模的改动。从的操盘方式来看，也是按照北京的项目操作模式，进行散卖，但也有所不同，“东海广场”一半是销售，一半是租赁。

“我们也会根据市场情况作出相应的一些变动，如外滩地项目，因为人流量大，我们会保留商铺来进行运作。”表示。

但是也有分析人士指出，SOHO中国在北京、天津等城市都是以散卖小户型的商用物业为主，体量一般都在40万平方米左右，这样可以分期卖，追求项目利润最大化。然而在上海很少有如此规模的商用地块出让，上海高端商用物业一般不以出售为赢利目标。如果用北京的模式套用上海，可能会存在水土不服的情况。

上海的两个项目，从地段及类别来看与北京的项目有很大不同，东海广场及外滩项目都处于上海核心区域，而SOHO中国已经把它们区别对待了。

“外滩项目和东海广场有相似之处也有不同。相似之处在于都处在上海的地段。不同之处是：外滩汇集了众多高档，气氛浓厚，处于立体交通枢纽Snapchat的内容也不像Facebook的内容那样出现在信息流中，与城隍庙相邻原以为养殖林蛙是件很麻烦的事情，人流密集，也有大量人群。所以外滩项目的面积比例会很大；而东海广场在南京西路，以办公为主，90%以上的面积是办公物业。因此价格还是有些区别。” 表示。