学区房概念助推开发商大战北京万柳生存

“最近几个月，我们一直在周边看房，可没想到的是那里现在的房价甚至比调控前还要高出不少。”8月8日，由于男朋友在附近工作而想在中关村区域置业结婚的金 对《第一》抱怨。 直到最近，金 才明白，原来他们是误打误撞闯入了学区房的置业区域。 据21世纪不动产大河庄苑店的经纪人小王介绍，目前该区域超过20年房龄的二手房价格为 7000~ 8000元/平方米，“由于处在教育资源丰富的地区，现在我们这里的房价已经达到甚至超过去年年初宏观调控之前的水平了，房价恢复的速度显然快于其他非学区的房源。” 万柳传奇 在遍布北京市各地的学区房中，最为耀眼的当数位于海淀的万柳地区，其区域内房价攀升的速度堪称传奇。 由于紧邻中关村三小、人大附小、人大附中等名校，清华大学、北京大学及人民大学等高等学府也是近在咫尺，再加上周围优越的地理环境，万柳区域的房子成为北京升值最快的学区房之一。 以其中的万城华府项目为例。2005年，当时号称万柳地区最后一个住宅项目的万城华府入市，一期售价16000元/平方米，直到2010年初，该项目最后一套 0平方米跃层的现房房源，最终成交总价为1500万元/套，均价约为45000元/平方米。 “万城华府是本区域内品质最好的项目之一，因此价格也是最贵的。”万柳地区链家地产的经纪人张扬介绍，就在今年6月1日~20日，万城华府二手房成交了5套，其中的4套成交均价为8万多元/平方米，另外一套成交价则超过9万元/平方米。“最近，这个项目的二手房价又上涨了一些，均价已经超过9万元/平方米，个别带花园的房源价格甚至超过了10万元/平方米。” 七年之间，万城华府的溢价率已达到5.6倍，相比两年半前项目封盘售罄时的价格也实现了翻番。 不仅是万城华府一个项目，其周边一些较早开发的项目如光大花园、万泉新新家园等的二手房均价2005年时在8500~9500元/平方米左右。而目前，这两个项目的售价则在5万元~7万元/平方米不等。 “万柳区域内带中关村三小上学名额的碧水云天、蜂鸟家园等几个项目的二手房价格还要比其他项目每平方米贵1万多元。”张扬表示。 他提到的碧水云天项目中的一部分房源只是当年提供给万柳地区拆迁户的回迁房，“当初的房价每平方米不过三四千元”。十年间，这部分房源的价格涨幅甚至已超过10倍。 显然，目前的价格并非万柳地区房价的顶部。 7月10日，经过激烈竞拍，中赫置地最终以26. 亿元外加配建16400平方米回购房面积的代价，摘得了北京市海淀区万柳地区居住用地（六郎庄搬迁平衡资金用地）。据估算，扣除回购房成本后，该地块商品住宅部分的楼面价约为每平方米4.15万元，不仅排名北京住宅类地块楼面价首位，也是全国土地单价的第一。 有机构预计，未来该项目入市时，售价有望达到15万元/平方米。 资源紧缺 “为解决子女就学问题，置换学区房已由‘个别现象’日渐形成‘普遍、提前’的主流趋势，这正是教育资源稀缺、学区房源少推动形成的。”21世纪不动产北京区域总经理寇海龙如是说。 据链家地产市场研究部统计，当前北京市学区房成交均价大约在25000~50000元/平方米不等。其中部分重点小学周边的房价明显偏高，如朝阳门商圈的史家小学的学区房平均价格高达48000元/平方米，其周边楼盘均价不到40000元/平方米；而海淀区中关村一小、中关村二小的学区房均价则为42000~45000元/平方米，其周围普通楼盘价格仅为 0000~ 5000元/平方米。 “整体来看，调控对于学区房价格作用并不明显。一年来，其价格基本持平无变化，仅有个别区域有所回落。”链家市场研究部冯联联举例表示，其中降幅最为明显的是白家庄西里，在今年 月市场价格最低时均价约为29000元/平方米，同比降幅约5%，明显低于全市平均价格降幅。 在教育资源最为丰富的海淀区，链家地产的统计显示，海淀区二手住宅成交均价从1月份的2.71万元/平方米，上涨至7月上旬的 .18万元/平方米，其中6、7两月成交均价都在 .1万元/平方米以上。其中，学区房成交价格的快速上涨，成为助推海淀区二手房价上涨的主要原因。数据显示，海淀全部成交的二手房中，学区房的占比大约在45%，位于各区域占比前列，该类房源价格的上涨成为带动区域二手房均价上涨的主要力量。 冯联联认为，学区房的价格之所以抗政策风险的能力较强，一方面是因为其稀缺性强，需求相对稳定。另外一方面也是因为重点小学一般都位于优质地段，抗跌性好。在限购政策实施，二手房整体价格下滑的情况下，学区房能够快速止跌，保持企稳。 链家地产的一项统计就显示，随着传统的学区房旺季开始，今年 月份学区房需求与前两月相比明显增加，部分区域超过了1倍。在 月房地产市场的观望气氛最为浓厚之时，北京学区房的供需比仍达到1：4。 “不过，购房者在购买学区房时，不仅要及早关注目标房源，还要提前了解目标学校的学区房政策，比如一些学校就要求全家户口均在户口本上，且落户要满 年。”寇海龙提醒，学区房的划分，各个学校对学区房的要求也会不断调整，购房者还需要与目标学校、教委或者中介公司人员进行咨询、求证，以免发生适龄儿童不能及时入学的局面。