上天堂OR下地狱年下半年中国房地美食

上天堂OR下地狱？2016年下半年中国房地产索命的11道坎！

  现在的房地产市场数据非常好看，好看的让人感觉不真实。不都说白银周期了吗？

  为什么谁都害怕断崖的那*！

  特别是一二线城市，可以说是鸡犬升天，无房可买、任性涨价是当下楼市特别是一二线城市的特征。

  月份，商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，

  2013年，商品房销售面积130551万平方米。

  2015年，商品房销售面积128495万平方米。

  按照2016年的数据，即使未来涨幅放缓，全年的商品房销售面积突破14亿平米也已经是板上钉钉的事：

  21家官方公布销售业绩的企业合计销售业绩高达9069.36亿，同比2015年同期的5197.35亿上涨幅度高达74.5%，而销售面积也达到了7837.52万平米，同比上涨53.4%。

  公布销售事迹的21家房企中，同比涨幅超过1倍的企业多达8家：金茂、碧桂园、融创、龙光、时期、新城、中骏、瑞安等企业。

  21家企业销售均价同比上涨15%。

  21家房企平均完成年度任务指标66%，历史头次出现，上半年平均完成指标过半的现象，远超往年平均完成率。但木秀于林风必摧之，脱离了实体经济的房地产还能再好多长多远？

  下半年中国房地产市场将面临11道坎，而在市场火爆的情况下，愈来愈多的人担忧出现断崖式风险！

  1、信贷资金坎

  4月份大幅回落的新增贷款，在5月份如期出现大幅反弹。央行昨日发布数据显示，5月份人民币贷款增加9855亿元。而M2增速继续回落，为11.8%，比上月末低1个百分点。

  保持一季度的天量已经不可能，后续信贷资金如果在下半年出现平稳，房地产市场就会出现资金问题。

  2、资金外流坎

  本周前三天内，人民币对美元汇率中间价累计贬值54旋即掉头回落5点，较英国退欧后创下的低点再跌329点。*近三个月，在岸人民币兑美元汇率，以及离岸人民币兑美元汇率也贬值了3.25%。年初至今，人民币兑1篮子货币汇率已经贬值了5.9%。

  中国企业外债去杠杆仍在延续，“走出去”意愿进一步升温；一些境外投机势力加杠杆做空包括人民币在内的亚洲货币，也给人民币汇率带来了一定贬值压力。

  整体看，资金外流的风险和趋势在加大。

  3、城市分化坎

  城市分化在去库存政策下，并没有降低，反而加剧了。

  2016年上半年，核心54城市销售商品房住宅180.17万，同比涨幅高达31.2%，刷新了上半年的历史较高纪录。

  54个城市中，50个城市销售量明显上涨，包括天津、南京、扬州等城市销售量上涨超过100%。

  一线城市中，上海、广州销售面积分别上涨了14%、27%。北京与深圳有所调剂。

  二线城市涨幅惊人：除几个涨幅100%的之外，济南、杭州、青岛、厦门、武汉、南昌等城市涨幅均超过40%。

  从6月单月看，整体销售量有所环比下调，单月销售量为31.7万套，环比下调了2.1%。同比则明显上涨。

  整体看，二线城市在，而一线城市销售有所调剂。重庆降幅较大为42%，厦门、三亚也下降近3成。

  4、政策收紧坎

  从调控政策看，虽然大部分地方政府投鼠忌器，但在1二线城市房价*下，仍然出台了一些约束性政策，比如上海、深圳等城市地区出现了一定的效果。

  二线热门城市厦门、南京、苏州等地，6月以来新房销售量较5月同期均有明显回落，其中既有政策收央行本周三公布了6月份的新增贷款量紧而降温的原因，也有市场高处不胜寒而销售动力趋乏的因素。目前南京、苏州和合肥相继收紧政策，厦门楼市仍一枝独秀，市场压力日趋升高，短期市场销售仍将有所受制。

  5、需求萎缩坎

  从市场销售走势看，部分城市需求已出现萎缩，销售量放大乏力。

  6、顶豪遍地坎

  以北京为例：五环内普通商品房销售均价61948元每平米，单套销售金额到达了990万，接近1000万。五环内已经普通住宅少有。

  四五环之间北京商品房住宅均价也到达了5.3万。

  整体看，出现了一线城市+杭州的100个顶豪项目，累计半年签约金额高达1488.2亿，刷新了历史纪录，去年同期只有800亿左右。

  豪宅卖的*贵的在上海，项目卖的较好集群在深圳！

  2016年上半年是中国房地产历史上第1个顶豪年，一二线城市豪宅频繁出现，一线城市动不动发飙刷新20万+一平米，而二线城市也在纷纷想突破10万+。

  7、地皇预期坎

  2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗，地皇频繁出现，这219宗地块中，超过半数是国企央企取得。

  从城市散布看，219宗高总价地块，其中从城市看，武汉11宗、天津14宗、苏州27宗、上海17宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗、北京12宗。

  以北京为例：北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地皇合计土地出让金为1919.38亿，而截止2016年6月16日，销售额只有224.8亿。

  而从地皇的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右。

  而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地皇入市的难度依然非常大。对于这1919.38亿地皇来讲，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。

  8、*回吐坎

  从市场走势看，部份区域已经有*需求开始获利回吐，包括当下的京津冀一体化区域，二手房市场开始房源增加。

  9、民企*坎

  从过去的半年房地产*看，国企化是一个非常明显的特征，这种情况下，而民企话语权降低，将影响未来房地产市场走势。从房地产*角度看，虽然国企*比例增加，但民企的资金本钱提高，也下降了未来的发展潜力。

  10、库存增加坎

  在商品房销售高速增长的带动下，房地产去库存效果初显，今年商品房待售面积逐月减少。5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，核心城市待售面积范围已降至去年末水平以下；非核心城市3、4、5月末待售面积分别比上月末减少63、226和394万平方米，减少量逐月增多。

  但如果看，分区域，实际剔除1二线城市减少的库存，全国其他区域商品房住宅库存依然处于增加进程中。

  去库存的目的不是经济结构转型，而是再卖地。

  11、商业地产坎

  非住宅商品房库存延续增加的问题仍需关注。5月末，住宅待售面积比4月末减少721万平方米；办公楼增加7万平方米；商业营业房增加105万平方米。

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