高考加油地产调控市道也有投资机会魏家

地产：调控市道也有投资机会 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点q基本面看，明年行业总体向好，销售额同比增幅预计可达14%。预计2011年大的房屋供应不会形成促使房价大幅回调的供求压力，反而会使需求不断得到释放，而房价相对平稳，政策初见成效。随着今年土地溢价率的高位回落，2011年企业结算的成本压力已经被系统性的降低了。明年1000万套保障房建设理论上不但可解决大约5%城镇家庭的住房2月1日问题，还能有效缓解行业面临的舆论压力。保守估计，2011年房屋销售面积同比增长10%左右，房价与CPI基本同步，销售额同比增长14%，品牌企业表现将依然强于大势。

q政策面看，面对房价上涨压力，政府政策难言放松。2010年政策调控不断，但房价仍在上涨，全国房价较年初上涨9%，一线城市上涨28%，二线城市上涨24%。过度宽松的货币政策与供不应求的市场状况是两大主因，我们认为2011年房价上涨的压力仍然很大。但从民生视角考虑政府仍会对房价高度敏感，政策一旦出现放松，房价将呈报复性反弹，所以我们认为，2011年调控恐将持续、行业政策面仍将向下。

q2011年政策选择：加息、房产税试点与限购。今年国内先后16个城市推出限购政策，短期内降低需求、抑制房价效果显著，这一经验明年很可能被其他城市仿效。房产税作为调控措施推出，时间窗口预计明年 -4月份，力度将先松后紧，范围将先点后面，试点城市将在上海、深圳、重庆等地产生，它的推出或将引发一波阶段性行情。经济加息通道已经打开，每提高25个基点，月新增还贷将增长2%，加息幅度预计在个基点之间。

q估值角度，地产股现历史大底，具有很好的安全边际。横向比较，无论PE还是PB在申万2 个行业中均处极低水平，地产股处估值洼地；纵向而言，2002年至今板块静态PE、PB，均值分别为41、 .6倍，目前静态PE24.5倍，PB2.8倍；相对PE、PB值分别为1.02、0.84，处历史最低水平，且与弱周期板块偏离度达到历史之最。2011年主流地产股动态PE基本处倍。股价归根结底是对基本面的反映，两者难以出现长时间的背离，房地产板块估值未来存在上升空间。

q维持房地产行业“推荐”投资评级。经验表明，基本面向上、政策面向下时，地产股难以走出一波持续上涨的大行情，但行业估值处历史大底，估值修复诉求强烈，故我们维持行业“推荐”评级。明年看好以下二类公司：

高周转、业绩锁定程度高的龙头企业，如万科、保利地产、招商地产、荣盛发展、滨江集团、中南建设、首开股份、华业地产；另外，还看好“地产+X”组合类优质公司，如中天城投、福星股份、中润投资。