开发贷收紧之辩万科调控下的融资术.蹭飞

虽然一再有消息称，由于银根紧缩，银行对房企的开发贷款也随之收紧，但行业老大譬如万科、招商的开发贷却似乎并不受此困扰。

频繁的开发贷

6月 0日，五矿建设发布公告称，五矿与万科的合营公司廊坊旷世基业房地产开发有限公司，将向北京万科提供1.55亿人民币一年期贷款。廊坊旷世基业房地产开发有限公司为五矿万科合营公司，其中，五矿和北京万科各自拥有50%的权益。

公告透露，此次贷款的利率按央行公布的一年期贷款基准利率上浮10%计算，即于贷款协议日期为年利率6.941%。

就在此笔贷款公布之前的6月21日，北京住总万科就曾为北京金域华府项目向金融机构融资10亿元，北京万科按股份比例为此贷款提供5亿元的担保。

万科在该公告中表示，北京万科为住总万科有关融资按股权比例提供担保是为了促进北京金域华府项目的开发，而北京金域华府项目目前正处于施工阶段，进展顺利，经营良好，住总万科具有较强的偿债能力。

细细数来，今年以来万科的贷款融资从来就没有停止过。

自4月起，万科及旗下公司先后为深圳万科红、上海广富林、宁波金色城市、东莞长安万科中心、长春惠斯勒、杭州白鹭郡南及金域华府7个项目共计 8.7亿元的贷款提供担保。

万科的公告显示，截止5月 1日，公司担保余额8 .22亿元，占公司2010年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为18.81%。

其中，万科及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额72.81亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为10.41亿元，且不存在对外担保，亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。

如此频繁且高额的贷款融资在银根普遍紧缩的今年非常少见。

由于整个房地产行业宏观调控的不断加深，以银行为代表的金融机构都不同程度上收紧了对房企的贷款。据不完全统计，今年以来，国内A股房企向银行贷款者少之又少，除了近期招商保利打算为厦门合营项目申请12亿开发贷款外，市场上仅有金融街、天房发展(600 22,股吧)、世茂股份(60082 ,股吧)、中粮地产(0000 1,股吧)、冠城大通(600067,股吧)等非一流企业零星取得额度不大的银行贷款。

也就是说，除了万科，其他A股房企鲜有能从银行不断获得贷款融资。

融资之道

村民的主要收入基本靠搞副业就在北京万科忙着为金域华府项目寻找贷款之时，6月18日住总万科·金域华府项目一次性推出950套房源，开盘2日便录得超过12亿的销售额。

销售如此之好，为什么还要进行贷款融资？对此，北京万科方面的解释是，融资是集团的统一安排，北京万科无权回答。

就此问题，某商业银行人士解释称，企业加速资金回笼是应对融资收紧的正常反应。

他指出，今年以来，受整个宏观经济和金融形势的影响，我国施行稳健的货币政策，此种形势下融资的确没有往年宽裕，但从企业本身来讲，也会通过一些金融策略来调整，譬如加大融资力度、加大存货的回转等。

该人士分析，从统计数据来看，房企开发贷一直存在，只是比往年慢一点、少一点，其实今年的开发贷是有所增长的，只是受调控的影响，房企从银行融资的难度比往年大一些，尤其是比09、10年的难度要大一些。

实际上，从政策本身来看，今年一直没有对房企贷款的约束或限制政策，因此，银行的这种调整应该是金融主体应对货币紧缩和行业调整的商业行为。

由于整个信贷规模的缩减，加上房地产行业成为调控对象，所以控制对房地产行业的投放也就是必然的了。所以，银行在选择贷款对象时，也会有针对性地选择那些大型的、偿债能力比较好的、发展潜力大的企业。

另据河山资本总裁曹少山透露，根据银监会的规定，所有的开发贷都必须以项目土地作为抵押，而万科的这些项目开发周期都比较长，银行为了得到应有的收益，在项目后期的贷款上提供便利，譬如使该项目贷款延期，但一般来讲，所有的展期贷款都必须还旧借新。

那作为行业老大，万科为什么都是向银行申请的开发贷而不是发行信托呢？

一位银行业人士解释称，信托贷款分为贷款式融资和补偿式融资两种形式，从资金用途来看，贷款式信托融资与开发贷基本无二，而补偿式融资的信托则可以作为企业资本金来使用，使用用途更加灵活。

但不可忽视的是，信托的发行成本多是15%，介于10%-20%，比开发贷高出许多，开发贷的利率一般会在基准利率的基础上有所上浮，但不会上浮这么多。