北京写字楼供求严重失衡2010前有望达到

北京写字楼供求严重失衡2010前有望达到平衡

有统计数字称：截至2008年，北京写字楼的整体供应量将达1000万平方米，供给远远大于需求时，市场上却传递出另一种截然不同的声音。在7月27日召开的《新北京新格局新商务中心》系列论坛上，与会专家认为在2010年以前，北京写字楼市场将达到供求平衡。 供求严重失衡 据规划，2008年前北京东部、中关村、金融街三大区域写字楼供应将达到近千万平方米的供应量，若其中70%为甲级写字楼，这个庞大的数字相当于24个北京的国贸中心，11个“9·11”前的纽约世界贸易中心，可以为500个微软(中国)公司提供办公场所，要将这些面积都填满或许还意味着北京要创造近70万个可在甲级写字楼工作的就业机会。 中关村地区在年间，将建成58个写字楼，总供应量达240万平方米；CBD规划的这个数字约500万平方米；而金融街商圈近160万平方米的写字楼则将在2007年以前全部建成。这还不算泛CBD地区的300万平方米及亚运村、南部地区的70万平方米。不得不提的是，这些突然之间矗立起来的庞然大物将大多数是甲级写字楼。 如果以上数字实现，中关村地区的写字楼将以每年80万平方米的速度激增，金融街商圈为30万平方米，而CBD将在近年内集中供应500万平方米。可是，中关村地区历年来已入住的写字楼面积累计总量不过300万平方米，2002年以前中关村每年对写字楼的吸纳能力仅为10万-15万平方米。 从这些数据看，北京甲级写字楼供大于求的状况已经是人尽皆知。 性价比最优越 中关村写字楼商会秘书长刘志硕却认为，当前是买楼的大好时机。因为奥运会召开，2007年以后就不允许有在建工程，而写字楼的建设周期最短也需要两年半，因此相当于奥运会结束之后，连续4年没有写字楼的供应。不过经济总量的增长脚步不会停滞，需求在不断增长，根据前三年的写字楼增长需求平均增长8%，那么租价也会相应增加，而且比8%要高，也许能增长到15%。 据北京广厦世纪投资咨询有限公司提供的数据显示，根据目前的需求增长趋势和供应量增长趋势，2008年到2009年之间供需将达到平衡。因此，在2007年左右，写字楼价格开始有上扬的机会。也就是说，在2007年之前，写字楼价格都呈下降趋势。 从目前的市场表现看，甲级写字楼租售价格呈现双双下降的趋势，这种下降态势表明：写字楼已经进入一个性价比很高的时期。事实上，随着中关村甲级写字楼大批建设和供应，中关村的写字楼性价比已经进入较好时期，而CBD写字楼价格也会由于明年即将到来的大量供应而回归到一个十分合理的水平。 论坛与会专家预测，企业更换办公地点将会选择在租金价格水平最低的3年内集中完成。 潜在需求巨大 摩托罗拉房地资产部经理张配介绍，自上世纪90年代新经济席卷全球，企业经营模式和投资需求发生了重大变化。“对企业来说，选址第一衡量要素是成本，第二是成本，第三还是成本”，这意味着更多企业在适应新经济发展和业务模式的巨大变化时，企业需要寻找更合适办公场所。有些企业对写字楼市场正在步入一个历史转折期显然有一定敏感，开始打破写字楼常规，斥资购进，在租赁方面也大大延长租期，市场新增写字楼以甲级写字楼为主，为企业提供了更多和更好机会。 北京广厦世纪投资咨询有限公司总经理刘芳在论坛上分析说，根据广厦络的数据研究，北京甲级写字楼需求的增长平均为北京GDP增长的1.7倍。随着国资委的改革进入关键的时期，机构和资源重组，中资企业集团从原有机构剥离出来，具备强大的购买力。同时，随着新经济时代到来，经济全球化趋势加强，众多跨国公司研究与开发的加速投资，看好北京具备独特优势，纷纷在北京设立研发基地。有数据表明，未来3年北京80%以上的企业将有办公物业的更换需求。因此，从长远来看，虽然短期来看是供给远远大于需求，但是长远来看，目前写字楼的发展速度应该是良性发展。 降价应对危机 业内人士分析认为，如果年每年的新增供应量都能基本被市场消化，2007年到2010年，写字楼市场将出现无房可买。但实际上中关村每年的吸纳量仅为供应量的1/3，剩下的2/3将累积起来在奥运会后的4年内得到消化。但是，有多少开发企业能以雄厚的资金“扛”过去5、6年的时间？迫于销售压力的开发商们不得不采取了暗中降价的销售策略，比如说免物业费、赠送车位、以租代售等等。