年底房贷如何还.DG

且比《宫锁心玉》剧本扎实、主题深刻、制作精致每到年底，有房贷的市民都会琢磨，要不要提前还一部分房贷？今年有两次降息，明年1月1日开始，房贷将执行降息后的利率。专家建议，享受了优惠利率折扣、使用了公积金的市民，是否提前还贷，需要仔细盘算。 两种情况提前还贷 师建议，两种情况可以考虑提前还贷。一种是处于还款初期，提前还贷比较划算，因为还款利息支出通常集中在还款初期。第二种是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款比较划算。部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额度。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了，而且，在降息过程中，往往短期贷款下降的幅度更大。 另外，很多在2009年左右申请了贷款的市民，首套房多半享受了7折优惠，提前还贷并不划算。即便是二套房，有些市民也申请到了打折利率。根据目前的房贷利率，享受7折利率的贷款利率仅为4.9 5%，而目前5年期存款利率已经达到5.5%，这笔钱存可能更划算。 用公积金“月冲” 部分市民因买房时公积金缴存额度不高，申请贷款时贷款期间较长，每月还贷额不高。在工作多年后，公积金缴存额度提高了，账户余额增加了，一些市民希望将公积金用于提前还贷，减轻月供压力。 公积金中心相关人士建议，对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷。但被限购的家庭可以不必急于全部偿还贷款。因为限购家庭一旦房贷全部偿还后，公积金就只能放在账户里了。 另外，申请购房组合贷款时，应尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时最大限度地降低每月公积金的还款额；最大限度地缩短贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。这时，建议采用“月冲”的方式，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，节省的利息很可观。 专家提醒，很多购房者喜欢采用“年冲”的方式，每年将积存的公积金一次性冲还本金，以为这样能更好地节省利息，其实却不然。按照规定，“年冲”的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款，之后才能去抵冲商业贷款的余额。所以，购房者在抵充公积金贷款时期实际上是做了“蚀本生意”。 房贷搬家 目前，各大银行纷纷缩紧了首套房贷款利率，之前普遍执行的85折优惠逐渐被基准利率所取代。对于无法享受到更大优惠的贷款，贷款人可以选择：房贷搬家，也就是通过“转按揭”业务，换家可以享受更多优惠的银行办理房贷业务。具体操作方法是，借款人自筹或通过新贷款银行帮助找担保公司，还清原贷款银行的贷款，然后重新在新贷款行办理贷款。 不过，“转按揭”会不可避免地产生一些费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等等，例如，一笔 0万元的房贷转按揭，费用基本上在元之间。借款人在准备“房贷搬家”前，应当计算一下“搬家成本”，如果成本偏高甚至抵不过节省的利息，那就完全没有必要换银行。 将“固定”改“浮动” 2006年开始，不少商业银行都推出了固定利率房贷业务。但降息背景下，市民以前选择的房贷固定利率业务，现在成为绑在头上的“紧箍咒”，明显吃亏。因此，借款人最好将固定利率房贷业务转为浮动利率才划算。 不过，将“固定利率”改为“浮动利率”，通常需要向银行缴纳一定数额的违约金。借款人在进行变更前，应当进行比较，如果付出的成本偏高甚至不及节省的利息，那就没有必要进行改变。