卖方定价大宗交易房企接棒有隐忧.鼓励

地产中国于近日从世邦魏理仕2011年上半年房地产市场回顾会上获悉，中国房地产投资成交市场表现活跃，使得上半年成交总量录得545.24亿人民币。其中，包含写字楼与综合体商用项目在内的大宗交易超过 00亿元。

“从2010年到今年上半年，国内投资者占到投资市场的55%，尤其是房企近来表现活跃。不过，从交易态势看，现在是卖方市场，业主通常都能以较高价位和良好回报率出售物业。”世邦魏理仕环球研究部中国区资深董事马雪明表示。

事实上，从去年初至今，国内房企在京沪穗深、成渝等重点城市购买整栋物业或大面积单位呈蓬勃之势：在广州，去年香港汉国置业购入新光商务大厦、奥园集团购置南国商苑、恒大集团将佳兆业广场纳入囊中；而在京沪等地也有五矿集团收购第五广场、SOHO中国收购上海新世界长宁商业中心、佳兆业购置大连海昌名城、海南航空收购重庆睿尚MOHO等典型案例。

对此，DTZ戴德梁行华中、华西策略发展部董事及主管黎庆文认为，“接棒大宗交易，一方面促成了物业租售价格的上涨和市场的活跃，一方面也表明房企认识到商业地产在提升形象、体现实力和平衡业务结构分担风险等方面的积极作用。”

不过，易城中国联合创始人、副总裁柳费国对此却有担忧，“比拼运营能力、争夺商家资源以及前期所需的大量资金等现实难题，让我对眼下‘房企转商’的成功率，要打一个问号。”

交易频出，卖家满赚

据易城中国数据显示，今年上半年房地产大宗交易是79笔，已超过去年全年的76笔。京沪穗深占去全国5 %，其中70%的买家来自国内，这些买家中上市公司又占到68%。

易城中国广州总经理胡裕豪对地产中国表示，“住宅常态化让资金流向商用物业趋势明显（如险资），加上这些物业本身良好的回报率及企业更新换代的需求等，都是造成国内房地产大宗交易活跃的原因。”

他举例说，“上海可供出售的办公楼不多，要有也在城乡结合部位置，其租金偏低，但售价可能高过广州中心区的价格。逐利的投资者肯定会加大投资力度。”

不过，地产中国查阅近一年来房地产大宗交易数据时也发现，卖家都以较高价格出售持有的物业，回报丰厚。

细心的友发现如去年恒大集团以19亿收购广州佳兆业广场，深圳佳兆业集团获利8.5亿；今年第一季度五矿集团45亿收购北京第五广场，汉威资本获利超过10亿元；二季度SOHO中国３２亿收购新世界上海长宁商业中心，该物业写字楼售价 -10万元/平米，而附近同类物业参考价是45000元/平米；今年5月底香港廖创兴企业 .5亿出售广州创兴广场，净利超1亿元......

马雪明告诉：“业主将 -4%的回报率折算到价格里出售，还能有人接手，说明了市场热度，也说明这个市场是卖方市场。”

“买来的物业有各种用途：自用、收租、销售。”胡裕豪称，“一般来说，购置的物业作总部也用不完，主要还是投资。现在市道旺，城市化前景可期，租售价都会呈上涨态势等，买家自己不会觉得亏。”

而黎庆文表示，“很多时候，投资者看重的是增值保值趋势而非租售价格。房企在城市核心区整栋购买物业的行为，也与自身企业发展有关，如战略布局、显示企业实力、提升品牌形象等。”

这个观点得到众多业内人士赞同。世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海称，“不管是企业自建还是整体收购，除了明显的投资行为，肯定含有办公需求、提升形象、策略部署等考虑。如在华南，毕竟只有一个珠江新城，未来15年内，其CBD前景无可复制。”