嘉实试水海外超较高收益率.DG

在国内房地产行业尚处严厉调控的环境之下，很多开发商及投资者将目光转向了海外投资。而欧美经济的趋于复苏，也恰恰为国内房企提供了海外投资的机遇。

近日，嘉实公司发行了嘉实全球房地产基金，该基金旨在通过投资高流通性的全球房地产证券，为国内投资者分享海外房市投资相对稳定的现金流和资本增值收益。

嘉实表示，作为瞄准海外地产及收益型不动产的基金产品，嘉实全球房地产基金主要投资于美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及中国香港等发达国家及地区的优质（房地产投资收益凭证），辅以REIT ETF（交易型开放式指数基金）和RECOs（房地产行业上市公司）等房地产证券。其中，现金流收益明显的REITs投资占基金总资产比例的60％以上。

从历史收益看，REITs过去 0年的年分红收益率在4％～12％之间，平均接近7％。嘉实基金经理蔡德森认为，随着欧美经济的回暖以及的升值趋势，海外REITs的投资机会开始显现，未来将呈现上升趋势。

超10％较高收益率

根据彭博统计显示，从2002年到2011年，在业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs中，过去10年累计回报率达到2 7％，年化收益率高达11.6％，其中，以租金形式为主要现金收益来源的收益占比约44％。

在现有的政策环境下，房地产的投资和投机行为得到最大限度的遏制，更多的投资者将目光投向了海外市场。据不完全统计，近三年来，通过海外置业达到资产增值目的的人群以每年 0％的速度递增，众多海外的高端楼盘源源不断地到中国来推介项目。一般来说，海外投资主要有三种渠道：其一，通过中介直接购买海外的物业，这类客户以投资移民的客户居多；其二，通过海外证券市场购买房地产股票，间接分享海外房地产市场的成长收益；其三，通过海外REITs这一投资工具，借助专业的房地产投资管理机构，以获得海外优质物业的租金收入和资产增值。

市场分析人士指出，一直以来，国内资本市场，尤其是不动产投资，缺少以现金流为侧重点的投资产品，且在国内房地产行业尚不具备成熟投资机制的背景下，投资者主要依赖传统买卖方式以博取不动产价差，投资风险较高。与之相对的是，在海外成熟的资本市场，以商业地产和收益型不动产为投资对象的REITs产品，在长期持有过程中不仅能分享商业地产本身的增值收益，随着通胀率的上升，租金水平也会定期调整，其至少90％的租金收益会以分红形式回报给投资者，以保证商业地产投资长期稳定的“现金流”收入。

在此背景下，国际市场上以REITs为代表的全球房地产证券，以其高派息率及投资标的的稳定现金流回报，受到了投资者追捧。彭博数据显示，截至2011年底，全球上市房地产证券总市值达到7800亿，其中，REITs占比超过60％，成为海外商业地产最大规模的投资工具。

蔡德森表示，嘉实全球房地产基金灵活突出的分红设计更是其现金收益优势的体现。据了解，在产品设计上，该基金约定在符合基金分红条件的前提下，每季度至少进行一次收益分配，投资者除默认现金分红外，也可以选择以红利再投资形式，获取REITs投资长期复利收益。

投资REITs优于投资房地产

欧美国家房地产市场的缓慢复苏及美国经济的好转，为REITs投资提供了机会。以美国为例，美国商业地产全国平均价格从2007年高点下降了40％以上，目前以全国平均水平来看，有10％的复苏，处于一个从底部慢慢往上走的状况。对过去几年美国房地产几个大的周期进行分析，历史上来看，本次房地产的价格调整是最深的。从周期性来讲，通常复苏周期要经历7～10年，从2009年 月这个低点过来，已经有两年半的时间，处于复苏初中期阶段，未来可能还会有比较好的表现。

二季度增长7.5%房地产投资专业人士表示，轻易去海外买房并不是最好的选择。而以一个基金的方式进去买REITs，其实优于直接购买不动产。直接购买海外不动产有不少弊端，包括投资信息的不对称，选择勘查物业耗费时间精力，还要多重交税。另外，房价波动带来的收益风险、纯投资性购买的后续出租管理等问题，使得投资无法分散风险，退出权益很难保证。如果投资于专业的基金，则会有专业化的研究管理、全范围的项目及多样化的REITs种类选择，且分散化投资能大大降低风险，最重要的是投资了房地产的源头。此外，还有全方位的法律保障体系。总之，投资专业的REITs基金要比投资房地产更加安全。

但是，“REITs投资也并不是没有风险。去年鹏华和诺安分别发行了两只REITs基金，从业绩的情况来看，并不十分理想，与投资者期望值差异比较大。”上海鸿毅投资咨询公司总经理张义鸿表示。

张义鸿认为，投资海外REITs的主要风险在于投资项目的选择及投资团队的设置。相比于海外REITs发展的如火如荼，国内REITs却只是雷声大、雨点小。“需要建立中国的房地产资本市场，包括放开REITs、扶持房地产PE（私募股权基金）、鼓励ABS（以项目所属资产为支撑的证券化融资方式）融资等各种融资手段。只有资本市场建立了，房地产的金融产品丰富了，中国的房地产市场才会正常起来。”