调控与市场不合拍失功效个月内房价易升.DG

调控与市场不合拍失功效 12个月内房价易升难跌

*(4月26日)，由观点地产主办的2013城市观点论坛走进南京，在细则与市场的调控下，房价是否会下行？中国房地产协会副会长朱中一、德信资本董事长陈义枫、瑞士信贷董事总经理陶冬等出名专家学者带来了他们自己的看法。

当前楼市处于伪周期 并不是新开始而是前一周期的延续

中国房地产产业协会副会长朱中一指出，2011的6月到今年2月的市场轨迹，和2009年的9月到2010年的3月是完全一样的，各项指标都向好的方向发展，特别价格下跌了。

随后，2010年4月，国家出台了关于房地产市场健康平稳发展的通知，说房地产是影响社会民生的重要问题。既然从去年的6月到今年的市场轨迹，和2009年到2010年的市场轨迹一样，所以两会上领导自然还是把房地产作为了重要的议题。但今年两会和2010年的两会较大的不同是今年是换届的两会，既然是换届的两会肯定想更加稳定，所以在这个背景下就出台了这么一个“安稳”的国五条。

中国房地产协会副会长朱中一

既然中国楼市处于循环阶段，那么目前楼市经济到底是在一个什么样的周期中间呢？瑞士信贷董事总经理、亚洲区领头经济分析师说：“*我们在一个伪周期里面，目前看到的经济增长并不是一个新的周期的开始，而是前一个周期的延续。如果你要看经济增长各个部位的话，几近GDP里面的所有成分不是在往下降，就是平稳，消费在下降，民间*大降。*增长动力来自何方？不是固定资产*，而是基础设施的投入。现在几乎所有的固定资产*稳定的动力来自于基础设施的投入，当基础设施的投入到第1季度变得难以为继的时候，增长会重新开始下去。”

瑞士信贷董事总经理、亚洲区领头经济分析师陶冬

年房地产会出现调整

既然当前楼市还处于伪周期，那么什么时候中国才能迎来真正的调剂呢？

陶冬表示：“估计大概在2015年-2017年房地产会出现一次调整，但是这个不是世界末日。当下一轮房地产再起来的时候，拉动力来自于城镇化。”

现阶段的中国房地产有没有泡沫？陶冬认为中国房地产泡沫需要3大要素同时具备：第1是流动性环境正常化；第2是中国的贸易顺差需要大幅减少；第三是美联储继续推出量化宽松政策。

陶冬说：“目前这个泡沫在上海、北京等一线城市表现为房价过高。*中国一线城市的房价基本和东京房价持平，甚至略高，但是收入只有东京的五分之一。但他也认为，有泡沫不代表泡沫*或者明天就会破裂，房地产泡沫何时破裂取决于流动性环境什么时候改变。”

调控没效果 房价易升难跌

当谈及此次调控功效时，德信资本董事长陈义枫认为：“这次的国五条照旧是以调控需求为主，还是一个相对短期的措施，如果短期措施反复使用的话，可能效果会递减。我们担心这次调控有一个怪圈，就是调控需求同时供应没有增加，这为何呢？我认为地区政府的内在动机致使的。核心希望增加供应，地方政府恐怕不一定配合，地价1跌，地方政府卖地就比较谨慎了，不愿意明显的降价卖地，自然而然看似一个市场化的结果，其实和地方政府的趋利动机。土地供应一减少，短期内需求下落，楼价做到控制了，但是一个开发周期过后供应减少，楼价就会恢复性的上来。今年一季度新开工的面积少了，是上一个周期调控的负作用。”

德信资本董事长陈义枫

针对此次国五条中争议较大的向个人房产征收20％个税问题。朱中一表示，这是在科学化、民主化方面斟酌不周，政策没有说清楚，反而引起了市场的恐慌。他说：“20%的个税主要是为了抑制*投机的，但是配套的政策没有及时出来，没有说清楚，所以地方怎么履行确切也不是很清楚。”

房地产为什么增值？朱中一说：“房地产的增值原因是土地增值。土地为什么增值？土地增值是因为政府直接或者间接加大了基础设施的配套，它在增值。土地的增值是和政府的基础设施直接和间接的配套有关系，政府在这个基础上面*20%从情理上也是说得过去的，关键是操作层面有一些没有说清楚，所以引起了社会的恐慌。”

在陶冬看来，国五条可以让个别买房人稍微观望一下，但是很难真正解决中国资金没有出路的问题。中国房价今后十二个月易升难跌，但是升幅有限。中国是一个高储蓄的国家，除了倒霉的A股以外没有*地方的国家，因而老百姓把房地产当做了银行帐户，这是房价居高不下的缘由。

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