京基沉浮包工头陈华的拐点生存

京基很困难，困难在于2006年之后，陈华选择了那些投资周期长、资金回笼速度慢的项目。

在广东西部，沿海岸线茂名市电白县与湛江市吴川市接壤，此两地被喻为广东的建筑之乡。在上世纪80年代吴川与电白以出“包工头”而闻名珠三角，即便是今天，我们依然能看到电白及吴川的建筑工程队活跃在珠江三角洲地区乃至整个广东省。

而事实上，在上世纪80年代的那一批吴川与电白两地的“包工头”中时至今日已有不少转行房地产。京基董事长陈华是其中之一。这个84年到深圳做建筑工人起家的深圳地产开发商在2004年跻身中国福布斯中国富豪榜。但也恰恰是在2004年，陈华进入深圳20年，京基成立10周年后，京基开始了大举的扩张。

无贷款

从深圳梅林起家的京基天性谨慎，陈华对于业务扩张并不热衷。陈华的优势在于他能够将手中的项目进程安排紧凑，在前一个资金回笼的时候，正好能够继续下一个项目的投入。陈华对项目的挑剔主要来自于利润，至少利润达到50％到60％，陈华才会接纳这个项目。

陈华是靠旧城改造起家的，旧城改造一直以来是京基的优势，即便如此，京基依然能够保证项目的利润，这来自于陈华对政府有很强的议价能力，他能够努力地提高容积率来抵消补偿原住民所消耗的成本。

因而京基依靠这样的高利润与高容积率的模式，曾先后开发了“碧荔花园”、“碧云天”、“碧华庭居”、“碧海云天”等碧字系列楼盘，以及“东方都会”、“御景华城”、“御景东方”等十多个楼盘。

目前，京基集团总资产达40亿元、年销售收入过20亿元。京基此前的无贷款开发模式饱受争议，大多数人在议论京基无贷款开发模式的保守与财务健康的同时认为京基限制了自身的发展。

另一个争议则在于由于旧城改造与无贷款开发相结合的模式，使得京基必须有和地方政府议价的能力，陈华需要更深厚的政治背景作为支撑。

深圳地产业内深知陈华这几年在寻求政治背景上的努力。一方面他通过邀请国际政要商业运作提升京基及自身的影响力，因而陈华在京基的营销上无所不尽其能，他邀请克林顿、梅杰、拉莫斯；另一方面，京基与一些有背景的房地产企业交往甚厚。深圳业界甚至曾有批评认为陈华近年来的主要工作并非在京基的发展上，而是将更多的经历投入到了政商之间的关系运作当中。

扩张

2004年，京基成立十周年，这成为京基的转折点。事实上在2004年土地招牌挂改革的那一轮土地争夺战中，京基并没有瓜分到多少土地资源。2004年，京基最大的收获可能来自于蔡屋围金融中心的开发权。同样是旧城改造项目，但这一次陈华选择了商业地产，并开始挑战深圳高度。

在2004年的时候，大多数人并不认为京基此举冒险，但显然大家无从预料的是蔡屋围金融中心的拆迁问题。因为钉子户，蔡屋围金融中心仅拆迁就花去了三年时间。2007年京基拔掉钉子户的时候，京基为一户钉子户付出了上千万元的拆迁代价。

京基扩张或是不得已的选择，一方面是因为深圳紧缺的土地，大多数深圳开发商选择了异地扩张以满足长远发展的需求，另一方面则是开始进入商业地产领域，这一部分持有型物业将为企业带来长远的出租收益，第三则是多元化发展，期望通过其他产业弥补房地产行业流动性弱的特点。

在此方面陈华的想法与大多数开发商并无不同。2006年京基开始进入酒店业、餐饮业及商业地产领域。然而，选择在2005年到2006年进行扩张的企业面临的大多数问题均是2006年开始扩张的投入在2008年造成了相应的资金短缺。在资金来源渠道上陷入困境的开发商们在2008年面临着巨大的风险。

京基显然也遇到了同样的问题。

资金困扰

在过去十二年里，京基年销售额未曾超过 0亿，京基的总开发量不过200万平米。但仅2006年到2007年京基投入重金获得北京王府井项目、北京昌平项目、深圳大梅沙喜来登酒店、拍得湛江地块、收购铜锣湾华发北店。此外，加上蔡屋围金融中心及2005年京基收购的天津京津高尔夫项目，京基的投入已经远远打破了自己的节奏。

而陈华赖以回收资金的豪宅御景东方，预计销售 0亿，御景华城22亿左右。此外，陈华具有短期内支撑京基回笼资金的项目为北京昌平项目及湛江项目，另外京基在深圳市内有两个小型项目在售。

陈华的资金困扰主要集中在深圳大梅沙喜来登酒店、北京王府井项目及蔡屋围金融中心三个项目上。据称2007年，因为深圳大梅沙喜来登酒店的拖累，京基为筹得北京王府井项目的相关款项已经向银行贷款1亿元。尽管这一笔贷款被快速还清。但京基的模式显然无法适应这三年来的扩张速度。

“2006年到2007年所取得的所有项目均需要投资，即便是资金回笼的速度够快也依然难以支撑京基蔡屋围金融中心及北京王府井项目的开发。即便是未来几年内京基的销售额提升至 0亿乃至40亿，情况都未必乐观。”一位深圳地产界人士告诉观点地产。

他直言京基很困难，困难在于2006年之后，陈华选择了那些投资周期长、资金回笼速度慢的项目。

事实上2004年京基获得蔡屋围金融中心地块时京基尚属健康，但时至2008年，经过两年的扩张，京基在蔡屋围金融中心项目的开发上已成僵局。按照蔡屋围金融中心的规划，京基将分四年投入共40亿元，即每年10亿元。

与此同时，京基在北京拿下的王府井地块同样是旧城改造项目，所需投入，高于一般地块。

上市

陈华曾保守地认为京基无需上市。甚至在其财务总监多次向其提及上市的话题的时候，陈华均予以拒绝。

但2008年，陈华对公司进行了一系列调整，改组了京基，成立京基地产股份有限公司。改造成股份公司的目的当然的被业界视为上市前的步骤。

两个可以接受的传言是京基或许正在抑或已经在注册离岸公司，但更多的业内人士则认为，以陈华的资源及背景，陈华可能选择国内A股上市。

此外，有市场分析人士认为，以目前而言京基显然并不看中IPO的融资规模，陈华更为注重的可能是资产相继注入之后的再融资。

“以当前市场而论，大规模的IPO在国内市场乃至香港市场都不是好的选择。”相关分析人士对观点地产说，“但是京基拥有蔡屋围金融中心和北京王府井项目两个优质资产，这将为京基日后的资产注入及再融资打下基础。”

“京基的关键还是解决目前的难关，上市在当前的市场来说是不甚现实的考虑，京基需要大规模的资金来支持几个重点项目的开发。京基或将向银行贷款，但是目前而言，银行贷款并不是最好的选择，银根紧缩，对于京基这样出现资金压力的企业而言，银行的态度或许会是保守的。”分析人士对观点地产说。

无论如何，2008年成为陈华和京基的拐点，与大多数在2006年到2007年选择了扩张的企业类似，京基将为过去两年的扩张以及项目组合所带来的压力付出代价……

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