忧心示范效应退房违约纠纷难断生存

对于宋雪来说，2010年4月14日是个分水岭，在此之前她忙着买房，在此之后她忙着退房。

对于宋雪来说，2010年4月14日是个分水岭，在此之前她忙着买房，在此之后她忙着退房。

4月初，已经有两套住房的宋雪，为了给儿子结婚，通过中介公司购买了一套位于北京通州区的二手房。双方在合同中约定，房屋总价款为200万元，定金2万元及首付款58万元，应在4月12日前支付，余款应在5月10日前支付，否则视为违约。

“本来合同中规定的违约金是总价的10％，但是我们怕房主违约，双方把违约金提高到了25％。原来想保障自己的权利，没想到却把自己套牢了。”宋雪说。

4月12日，宋雪支付了定金和首付款后，开始委托中介公司办理。

4月14日，为了抑制房价过快上涨，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”)。此后，地方政府相继出台更为细化的配套措施。

这些房地产政策的影响之一就是使得宋雪成为合同违约者。4月20日，中介公司告知宋雪，办不下来了，因为“新国十条”明确规定，停止发放购买第三套及以上住房。这下宋雪的难题是，继续履行合同支付余款，手里没有那么多钱;不支付余款，就要承担违约，支付50万元的违约金。

调控引发退房纠纷

因房贷被拒烦恼的人不止宋雪一个人，类似的故事在京城楼市不断地上演着。北京市通州区法院民事审判庭的一位法官表示，目前因政策的调整造成买方违约的案件正在呈快速增长之势。

据统计，自4月15日至5月1 日，通州法院关于二手房的买卖案件共收案96件，与上月相比明显增加。房地产专业律师孔维钧认为，房地产新政实施之后，问题成为引发买卖纠纷的焦点问题，也是引发退房潮的主要原因之一。而以下两个环节，最容易引发买卖双方的纠纷。

一是，首付比例提高，超出买方预算无力履约。“新国十条”出台，规定购买二套房的家庭，首付比例不得低于50％，而此前的房贷政策规定，二套房的首付比例不得低于 0％。其间，20％的差额就意味买方要多支付几十万元的现金。

二是，房贷审核严格，部分购房者无法获得。除了“新国十条”明确规定，停止发放购买第三套及以上住房外，其他几个地方政府也出台一些限制性规定。

例如，北京市出台新政策，不能提供一年以上北京市纳税证明或者社会缴纳证明的外地居民，将暂停发放房贷。这项规定直接使一部分外地居民成为了“房贷弃儿”。

政策空白 法院难断案

这是否意味着，购房者需要为“政策调整”而付费埋单呢?

我国《民法通则》第一百五十六条以及《合同法》第一百一十七条第二款规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据法律的规定以及学理解释，不可抗力主要包括：自然灾害、社会异常事件、政府行为等几种情况。

那么，“政策调整”是否属于政府行为呢?孔维钧认为，国家政策变化导致无法履行合同，属于不可抗力，可以解除合同。依据英美合同法理论，当法律或政令的颁布使履行合同成为违法行为时，当事人可以拒绝冒违法履约的风险。比如订立合同后，政府出于对外执行反倾销措施或其他贸易报复措施的需要而实行封锁禁运等，使合同不能履行，当事人即可由此免责。