山西证券新刺激对房地产影响有限公开

山西证券：新刺激对房地产影响有限 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

中国人民银行、银监会30日印发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)，掀开十八大以来中央层面刺激地产市场发展的大幕。

主要观点：

新刺激政策的主要要点：1）首套房首付30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；首套房结清相应购房贷款后，2套按首套房贷款政策履行。2）在已取消或未“限购”城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状态等因素审慎掌控并具体肯定首付款比例和贷款利率水平。3）鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等，专门用于增加首套普通自住房和改良型普通自住房贷款投放。4）支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，展开房地产投资信托基金（REITs）试点。5）地方政府统筹计划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设，纳入开发性金融支持范围。

新政策是不是意味房地产政策转调：我们认为，十八大三中全会召开以来的房地产政策上一直比较注重供给管理，即加大保障房建设和棚户区改造，对房地产开发市场需求端限制和刺激较少。进入三季度以来，经济数据在前期刺激下依然没有向好迹象，房地产市场投资下滑、交易量价齐跌，开发商经营危机已有显现，邯郸房地产集资无力兑付，出现跑路现象，地下钱庄危机四伏，市场观望情绪浓厚致使楼盘的“金九银十”变得凄凄惨惨。《通知》出台无异于给市场打了一针强心剂，对稳定地产市场发展，逐渐改善住房市场质量有较大益处，但其实不意味着房地产政策根本转调。

新政策具体影响：本次首套住房政策与调剂前政策是一致的，《通知》主要有限刺激了2套住房，并3套住房的交由银行审定，而非政策“一刀切”。

但要在结清首套住房贷款才能享受30%和7折利率优惠，因此，刺激力度有限，新政保证了刚需，也为改良住房者的房产置换的机会，可以理解为房地产市场的定向刺激。而对购房人的由过去一刀切交由银行具体定夺，提高了银行的自主权。MBS和REITs为代表的房地产企业融资工具将更加丰富，房地产金融行动更加市场化，风险也进一步被延后且链条延长。