[p]今年楼市冷

今年楼市冷？才刚开始，2019年才真悲催

本来今天发另外一篇的，早上看到朋友圈有人在算签销售数据。固然今年不论是北京还是外地，签数据已经失真，那么有甚么数据考验分析分析2019年市场会如何呢？

其他城市数据不多，简单的看看北京的数据，特别是新开工的住宅数据。得出一个结论，太悲催了。

1:2018年，北京住宅新开工刷新2012年来最高峰

产权类的保障房含共有产权、限竞房，在2018年合计获得开工证的项目多达93个，总面积高达1414万平米，同比上涨140%，预计年末最后一通航城市达51个个多月还有多个项目开工。

这些住宅项目中大约70%是住宅房源，另外是各种配套，也就是说，2018年入市的潜在供应住宅量高达1000万平米。

2：市场住宅成交如何？

截止日前，2018年北京含共有产权限竞房的住宅合计供应580万平米，但签约只有27763套，可以说是跌至历史最低。库存则持续增加到了7.6万套已是最近4年最高。

3：限竞房市场分化严重

北京截止日前入市的限竞房项目合计有

北京合计有29个限竞房项目取得36期预售证，合计提供商品房限竞房源17462套，到达了202.5万平米（另外还有车位等配套）

签数据相对乐观的只有瀛海府/熙悦林语/中海京西里/瑞悦府/洺悦苑少数几个项目.

从签数据看，由于部分项目刚获得预售证，合计签只有3235套，签约均价为48885元每平米，依照这个比例计算，签销售率只有18.5%。

而即使计算，所有项目的真实销售，市场已经入市的这些项目，平均去化只有3成多,相比之前的4成继续下滑。

这29个项目合计入市1000亿货值，签成交金额只有150亿，而真实销售数据只有280亿左右，也就是已积压了700亿成为库存。（如果计算车位等部分，已超过700亿）

按照最近入市的节奏看，未来2个多月，还将有万套限竞房入市，预计2018年，限竞房将积存库存超过1000亿。

4：可怕的2019年

以北京的限竞房为例，已入市的20多个项目只是开始，而从趋势看，还有多个项目已获得开工证将入市。

累计限竞房合计面积高达658万平米已开工，入市只有302万平米，也就是说未来几个月还将有300多万平米（其中部份住宅）井喷入市。

截止今天2018年11月21日，北京已经成交的住宅土地中，合计限价商品房住宅有684万平米，另外还有共有产权房新增179万平米，200万平米的公建面积。

过去几年北京土地大量供应逐步开始构成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房：

首先：当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量安稳。

其次；北京市场过同比增长9.0%去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

第三：限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

第四：限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优良房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。

第五；从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

最后伟哥总结一下：2019年，北京楼市供应量将是2018年的2倍以上！

1：北京限竞房已成灾，入市了200万平米住宅，1.75万套，才卖了才3成多。积压了上万套。

2：还有100多万平米1万套，已经开始开工，未来3个月就继续井喷入市。

3：没开工的还有300多万平米住宅土地，合计还有3万套。将在2019年入市。

4：2019年限竞房住宅入市最少460万平米大约4万套。

5：已挂牌等待成交的17宗住宅地块，合计200万平米，其中住宅部份超过100万平米。

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