从股市动向看楼市趋势生存

尹中立

影响房价的因素有许多，经济增长速度、收入增长速度、金融政策、财政政策、股票市场状况等对房地产市场都会产生影响，但不同的时期不同的因素对房地产市场的影响程度是不一样的。笔者认为，影响2008年房地产价格波动的最重要的因素是股价与物价。

股价对楼市的影响

2007年之前的股票市场对经济及金融的影响可以忽略不计，因为股票市值总量较小。2005年5月，当上海股票综合指数在1000点时，深圳与上海两个市场的流通股总市值为1.2万亿元左右，占GDP的比例不到10％，即使是计算总市值也只有 .5万亿元左右，占GDP的比例为20％左右。

但股市在2007年度发生了巨大变化。至2007年底，上海股票综合指数超过了5000点，两市总市值超过 0万亿元，占GDP的比例超过100％。更值得关注的是，在股权分置改革之后，以前不能流通的股票逐渐开始流通，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键还在于，如果这增加的相当于一年的GDP的财富是实物资产的话，它可以吸收过多的货币，但事实上，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产。这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。

国际经验早已表明，股票市场存在财富效应，即股票市值的上涨会刺激消费的增长。股价往往成为楼价的先行指标，当股价大幅度上涨一段时间之后（通常是6个月左右），楼价就会出现上涨。反之，股价大幅度下跌之后，楼价就会出现下跌。

由此，我们也就可以理解，为什么2005年以来，我们控制房价的所有努力都难以奏效？因为2005年以后是股市上涨的开始。我们对上海和深圳的房价上涨的理解多少又多了一个视角，因为这两个城市的上市公司和投资者数量最多，股票市场的上涨给这两个城市所带来的财富增加值最多。尤其是深圳，弹丸之地容纳了100多家上市公司和上百万股市投资者，在股价大幅度飙升后，房价暴涨当属必然。

股价的上涨不仅提高了房地产市场的购买力，而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金，助推了地价和房价。以万科为例，2005年在股票市场融资20亿元，2006年再融资42亿元，而2007年则一次性在股票市场融资超过100亿元。每一次融资的规模都比上一次翻一番。

因此，如果股票市场2008年还像2007年一样飙升，2008年的房价肯定是涨的。反过来说，如果说2008年的股价出现了大幅度下跌，房价想涨也难。

截至2008年 月底，股价已经从年初的高位下降了 0％多，股市从制造财富的场所变为吞噬财富的“黑洞”，这对中心城市的房价及其他消费将产生重大影响。从目前的情况看，2008年的股价走势不会有太大的起色了，这成为抑制今年房价的最重要因素。

物价指数对楼市的影响

国内外的经验表明，通货膨胀对楼市有重大影响。但通货膨胀处在不同的阶段和不同的程度，对房地产市场的影响是不一样的。

当通货膨胀处在初期时，企业产品出厂价格上涨幅度较小，只有个别行业的产品价格出现大幅度上涨。从总体上看，大部分企业的产品销售良好，企业存货下降，公司盈利大幅度上升，整个社会出现一片繁荣的景象。最重要的是，中央银行对通货膨胀依然没有警觉，货币政策不会发生变化。此时的楼价、股价不断上涨，出现牛市的典型特征。2006年至2007年上半年，我国经济及股市的表现基本上如此。

但好景不会太长，当产品的出厂价格涨幅加快，涨价的范围扩大，多数行业的产品出现涨价的行为，整个社会的物价指数的涨幅超过中央银行的忍耐范围 （一般为 ％至5％），物价出现螺旋式上升，尤其是物价上涨超出市场预期时，中央银行便开始采取紧缩性的货币政策，楼市和股市会出现逆转。因此，我们认为，通货膨胀本身对楼市、股市是正面的刺激因素，但通货膨胀的恶化所带来的金融紧缩才是牛市的真正杀手。

总之，当通货膨胀处在初期时，楼市将处在牛市的巅峰状态，当通货膨胀出现明显的恶化时，楼市可能因为金融政策的紧缩而受到打击。

2007年11月份之后，CPI连续三个月超出了市场预期，尤其值得关注的是社会公众普遍有了通货膨胀的预期，这是当前楼市的不祥之兆。实际上，中央经济工作会议将2008年的金融基调定为 “从紧”已经给予了明确的答案。假如未来几个月的物价指数继续超出市场预期，金融紧缩将继续，对2008年的楼市来说将是重大考验。

但如果通货膨胀恶化，出现恶性通货膨胀时（如CPI超过20％），房地产市场会出现繁荣，因为老百姓只有通过买房才能有效保护自己的财富。在上世纪80、90年代的通货膨胀中，市场出现了商品抢购，但80年代抢购的是食品、食用油等一般消费品，90年代抢购的是彩电、冰箱等大件耐用消费品，这是和每个不同时期老百姓的购买力相适应的。如今，老百姓的财富积累和购买力已经和80、90年代有很大差异，如果出现抢购的话，首先应该是住房了。

总之，2008年楼市难以乐观。但需要补充的是，笔者上述分析仅限于对楼市短期波动的预测，不是长期趋势的预测。（作者为中国社会科学院金融研究所研究室副主任）

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