汇贤房地产信托招股不十分理想公开

今日结束招股29日挂牌上市公然发售和国际配售呈现“冰火两重天”

商报 徐志凤

香港首只人民币REITs（房地产基金）汇贤房地产信托自本月11日起在香港公然发售后，招股情况并不十分理想。其中，国际配售部分已获得足额认购，但公开认购目前还没有足额，更有部份券商计划提早终止认购。业内人士认为，这与汇贤房托提出的今年单位派息收益率、团体盈利前景、香港人民币流通量不足以及未来内地房地产市场前景等因素有关。

国际配售已逾额

汇贤房托于11日起公开招股，将在今天中午12点结束招股，本月29日将在香港主板挂牌。

根据香港媒体的消息，截至17日，8家券商累计为该股票借出总计6.57亿元人民币孖展额?穴以保证金认购新股?雪，而该股公开认购部份的集资额为22.32亿元，目前来看公然发售远未足额。部分券商如时富金融、敦沛证券、辉立证券更是计划提前终止认购。当然，最终数据还要等招股结束后才能得知。

不过，目前汇贤房托的国际配售部分已获得足额认购，据外电报道，已认购的投资者大多都以高端价位进行认购。据悉，参与汇贤房托国际配售的投资者中，有35%来自亚洲，45%来自欧洲，其余来自美国，这些投资者都主要专注投资地产优良基金，包括野村、美资基金TPG Axon和APG investment等。

此外，汇贤房托还获得了新交所的青睐。14日消息，新加坡交易所已发信邀请窝轮发行商在当地发行汇贤房托的认股权证。据悉，新交所已开始接受发行商申请，只要发行商于本月20日前申请，便可以在汇贤挂牌当日同步发行人民币计价汇贤房托的窝轮。 对此，港交所则表示，由于现时以人民币计价的上市投资产品类别不算太多，故认为还未是推出人民币结构性产品的最佳时机。

收益率不够诱人

然而，汇贤房托在正式公开发售时却并未激起投资者高度的热情。首先，作为以高息为号召的REITs，汇贤房托的派息率却较一般REITs守旧。汇贤房托此前表示，单位派息收益率在4%－4.26%之间，低于其他房地产信托基金如越秀房托等提供的7%收益率，这要求未来一年人民币需要升值3%左右，才可为投资者提供理想的收益率。

香港中华工商业协会执行主席梁永安估计，REIT的波幅有限，缺乏如股票般炒卖的升值能力，也是反应一般的原因。对此，汇贤房托非履行董事叶德铨回应，他认为汇贤今年分派收益率水平公道公平，并强调对汇贤来讲，是根据自身业务拓展来考量的。同时他也指出，所有分派给股东的收入已缴税，股东不用额外再交税。事实上，汇贤今明两年的分派比率为100%，其后每一年分派比率不低于90%。

房地产风险加大

其次，在内地房地产调控政策日趋紧缩的情况下，目前房地产行业风险逐步加大。依照汇贤招股说明书的资料，只要物业价值缩减5%，就足以让可供分派收入打水漂。

汇业财经集团证券部主管熊丽萍撰文指出，虽然汇贤旗下的主要资产是北京东方广场，但将2008年奥运期间的酒店入住率及房租价格与2009年之后的数据相比，房租平均急跌50%，去年底才逐渐回稳。

汇贤管理层现阶段将酒店及商场物业进行翻新，预计将影响未来两三年该酒店的房租及租金收入。另外，她表示，未来该基金是不是还获得其他新项目注入也颇受关注。

香港人民币流通量不足

作为香港首只人民币股票，汇贤房托对促进香港成为离岸人民币中心以及推动人民币国际化具有重要意义，因此一直颇受市场关注。但香港人民币流通量不足，也成为汇贤房托公开认购人气不够的一个因素。

(,)穴香港雪投资银行董事总经理温天纳指出，目前香港唯一4000亿元的人民币存量，虽然可以为汇贤房托112亿元人民币的集资额提供足够资金，但目前香港人民币资金池依然很小，预计未来二级市场交投不容易出现高额成交量。

德意志银行大中华区首席经济学马骏则表示，以现时香港人民币的存款来讲，发行1－2只人民币新股问题不大，但如果集资规模大，而且取得巨额的超购，香港的人民币资金或见压力。不过马骏预期交易所可以通过短期融资途径等技术性办法解决问题。

也有一些基金业内乐观人士认为，对首两年派息政策获保证，考虑到人民币2%－3%的升值潜力，汇贤房托今年年息率有望达7%，尚有可能高于目前香港上市的房托基金平均5.7%的年息率水平。