行业湘财证券投资内部结构略有转换商品房投资增

湘财证券：投资内部结构略有转换 商品房投资增幅趋缓 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

引子：

数据显示，2011年5月份固定资产投资累积同比增速为25.80%，高于4月份的25.40%，环比增速为1.02%，高于3月份的1.95%。其中，房地产增速继续加快。5月份数据显示，房地产开发投资额累计增速高达34.6%，比4月份高出0.3个百分点。住宅投资增速37.80%，仍然是房地产投资主要推动力，但累计增速环比下滑，略低于4月的38.60%。

对此我们观点及相关判断如下：

投资仍处于历史高位，内部结构略有转换尽管货币政策一再紧缩，但5月份固定资产投资累计增速为25.80%，创下2010年5月份以来的新高。固定资产投资内部结构略有转化：受到持续通胀的刺激，第一产业投资月份呈略加速状态，由4月份的12.60%提高到5月的15.60%。第二产业投资增速环比提升1.7个百分点至26.30%。第三产业增速由4月份的26.50%放缓至25.90%。从投资主导来看，地方投资增速仍在加快，中央项目投资进一步减弱。

房地产固定资产投资增速加快0.3个百分点至34.60%，但住宅投资增速出现放缓态势。在政策性住房逐渐提速之时，我们估计住宅投大亚湾核电站这个名字很快就在香港被叫响。资放缓意味着商品房投资增速可能已经出现拐点。考虑到房价与成交量的情况，在政策性住房全面启动之前，住宅投资增速下滑可能仍将维持一段时间。

调低政策性住房投资对2011年房地产市场投资的拉动作用保障性住房一直是2011年投资总水平的有力保障，但基于政府对保障性住房建设的行政描述从：“完成1000万套”变成“11月之前开工1000万套”言论的改变。我们调低2011年政策性住房投资总额以及其对房地产市场的投资作用。数据显示，2010年计划完成590万套，实际完成370万套。假设剩下的220完工70%（实际完成数相当于370+220*70%=524万套）。2011年11月之前开工计划1000万套，剔除2010年524万套政策住房的基数效应，假设完工70%，2011年仅政策性住房投资同比增幅接近63%。考虑到权重因素，带动房地产投资同比增长9.62%。假设2011年商品房投资增幅在15%-20%之间，商品房投资带动房地产市场投资额同比增幅位于12.71%-16.95%之间，2011年房地产投资同比增速可望达到22.32%-26.57%，均值约为24.45%，低于我们原来估算的26.8%，强化的时候石头的搭配也起着魔法般的作用。强化+12的时候大家一般都会使用五级强化*2+四级强化*1这个搭配来进行如此一来，其降低了2011年固定资产总投资约一个百分点。