兴业地产房地产行业周报.源泉

天河区警方已经抽调精干警力全力缉凶。【兴业地产】房地产行业周报(08.12

本周我们统计的48个重点城市整体成交数据环比变化-8%，同比变化-37%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-13%/+3%/-18%。7月份投资低于市场预期，中央政府最核心利益就是确保开发投资处于合理水平，切不可太高，否则系统性金融风险！我们7月22日系列报告五《三四线房价再无周期》中强调：三四线繁荣是用更大金融杠杆去解救之前金融杠杆，psl和按揭创造货币带来巨大潜在风险。去库存后万万不可再将库存加回来，否则就面临系统性金融风险。但是也不会特别差，因为地方政府和开发商还是有较强冲动补库存，而从经济角度中央政府未必严重限制开发投资。7月份土地成交数据尚可。新开工负增长一部分因为今年7月雷雨、高温、洪水情况比较密集，对当月施工和开工应该是负面影响比较大；另外可能是对三四线房地产投资通过资金面有一定控制所导致，中西部的投资数据有一定验证。销售量增速下滑，但销量趋势核心是要看库存情况，利率和按揭额度等都是围绕库存来改变，是政府主导的。系列报告五《三四线房价再无周期》中强调三四线不可过度繁荣，但繁荣要延续到库存去化到较低水平才行，否则这一轮去库存加的杠杆有风险！我们之前判断三四线销售今年有支撑，明年随着去库存目标完成销售同比增速会下来，如果三四线销售增速今年就大幅度下滑，最大可能是三四线库存去化快于我们预期。但是正如我们之前系列五中引用世联行的数据：2016年底东北西北等三四线区域库存去化周期还比较长，所以可能去化目标达成没那么快。房屋租赁是超级大主题，世联行是无可争议龙头！本周郑州、广州、北京密集出台政策，从供给端、资金端等多个角度出发

，持续利好租赁市场的发展，我们认为房屋租赁将是未来的超级大主题，持续看好长租公寓市场龙头世联行。世联行开展长租公寓业务有三个明显的优势和护城河，足以支持其在这一领域的快速拓展。强大获取房源的能力、业务闭环带来成本控制能力、强大管控运营能力和服务意识能力。本周北京市住建委、市发改委等部门联合发布征求意见稿，将强化住房租赁管理服务，增加租赁住房供应，鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业多渠道筹集房源，满足多层次住房租赁需求，同时会加大住房租赁的金融支持，对于房屋租赁行业进行全方位的支持。郑州明确租购同权，探索用集体用地新建租赁住房，允许商业用房改建租赁住房。广州发布未来五年内住房建设计划，其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。投资建议：这是新世界、新视野、新市场。三四线本轮去库存方式非常大程度上限制了政府和金融机构未来行为，三四线房价周期属性大幅度减弱。投资标的重点推荐世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、华联控股。 风险提示：货币政策持续大幅收紧。